法律观察：2009年商品房开发与销售新规

陈召利


　　2009年，对于房地产市场可谓是相当不平凡的一年，从年初的冷冷清清，到如今的如火如荼，仿佛经历了一次过山车。房地产市场的快速回暖，让房地产开发企业又一次兴奋起来。但是，与此同时，国家和地方在房地产开发与销售方面又出台不少新规，房地产开发企业对此应当予以充分重视。



新规一：严格限制商品住宅用地的出让面积



　　为贯彻落实《国务院关于批转发展改革委等部门关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知》（国发〔2009〕38号），进一步增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性，严格土地供应政策，抑制部分行业产能过剩和重复建设，促进产业结构调整和节约集约利用土地，依据国家有关产业政策，我部在国土资源部和国家发展改革委共同发布的《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》的基础上，国土资源部于2009年11月10日印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，规定商品住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。



　　规定单块土地出让面积的上限除不仅能够在一定程度上防范房地产开发企业利用雄厚资金拿地垄断，客观上还有利于避免滋生房地产开发企业囤地问题。按照国内目前的房地产开发模式，当单块房地产用地面积过大时，房地产开发企业一般会将其分期开发，一年只开发几分之一，这样就导致整个开发周期可能会长达数年，这客观上造成了“囤地”的可能。



新规二：严格规范商品房预售行为



　　江苏省住房与城乡建设厅于2009年10月12日下发《关于进一步规范商品房预（销）售行为的通知》（苏建函房〔2009〕669号），进一步加强商品房预售管理、规范商品房预（销）售行为，制止开发商的捂盘、囤房行为。主要包括以下内容：



　　（一）房地产开发企业预售商品房，原则上应当以项目为单位申请预售许可，不得分层、分单元申请预售许可；对开发建设规模较大、实行分期开发和分期交付的商品房项目，可按照分期开发的规模申请预售许可。



　　（二）房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当在规定的时间内销售商品房。开发企业应一次将取得预售许可的全部房源上网销售，不得以各种借口分批、分次销售，严禁捂盘惜售、囤积房源，不得进行虚假交易、炒卖房号。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认定、登记、选号等）的名义收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房。



　　（三）房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示。现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致。开发企业预售商品房后必须通过商品房预（销）售合同网上备案系统进行即时备案，并及时修改现场楼盘表中的相关信息。取得商品房预售许可证后的在售商品房项目，如因规划等发生变更使申请预售许可时的相关内容和预售方案发生变化，房地产开发企业应持相关变更文件，及时到原商品房预售许可管理部门办理变更登记手续。商品房预售许可管理部门应根据有关部门批准的变更文件办理预售许可变更登记手续，并及时更新网上公示内容。



新规三：新建12层以下住宅等应当统一设计、安装太阳能热水系统



　　为了从源头上防止和遏制边建设高能耗建筑、边进行建筑节能改造现象，江苏省人民政府于2009年11月4日发布了《江苏省建筑节能管理办法》，自2009年12月1日起施行。该办法明确规定，新建宾馆、酒店、商住楼等有热水需要的公共建筑以及十二层以下住宅，应当按照规定统一设计、安装太阳能热水系统。



　　该办法完善了建筑节能全过程监管制度，在项目可行性研究、规划许可、设计、施工图审查、施工、监理、工程验收、商品房销售等阶段，都提出了明确的节能要求。国家机关办公建筑和大型公共建筑新建、改建、扩建项目的可行性研究报告，应当载明有关建筑能耗指标、节能技术措施等建筑节能的要求，并按照规定编制节能专章。可行性研究报告不符合建筑节能要求的，有关部门不得批准。建设单位不得要求设计单位、施工单位、监理单位降低建筑节能标准进行设计、施工、监理，不得擅自变更施工图节能设计内容。建设工程中使用的建筑材料、产品和设备，应当符合建筑节能标准和施工图设计文件要求。建设单位应当委托工程质量检测机构，对进入施工现场的节能材料和产品，按照有关法律、法规和工程建设强制性标准，开展见证取样检测。在建工程的建筑节能措施应当作为施工现场公示信息之一，在施工现场出入口等显著位置予以公示。房地产开发企业销售商品房时，应当向购买人明示所售商品房的能耗指标、节能措施、保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明,对其真实性、准确性负责。
河北省石家庄市人民政府办公厅


石政办发〔2005〕9号
石家庄市人民政府办公厅关于印发《石家庄市著名人物档案管理办法》的通知


各县（市）区人民政府，市政府各部门，市属各单位：

《石家庄市著名人物档案管理办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。



二○○五年三月九日


石家庄市著名人物档案管理办法


第一章 总则


第一条为了弘扬石家庄市著名人物为我市经济建设和社会发展做出的突出贡献，维护著名人物的历史地位，激励教育后人向先进模范人物学习，促进社会进步。根据《中华人民共和国档案法》、《河北省档案工作条例》、《河北省档案接收和收集管理办法》制定本办法。

第二条本办法所称著名人物（以下简称名人），是指在某一学科、领域、行业做出过重大贡献，产生巨大影响，并得到社会和历史认可的历代石家庄籍或在石家庄境内长期工作活动过的非石家庄籍的著名人物。主要包括：

（一）担任过副市级以上党政领导职务的领导人；

（二）被授予少将以上军衔或担任过副军以上领导职务的军人；

获中央军委英模荣誉称号和其它具有一定社会影响的著名军人；

（三）全国劳模、省部级劳模，“五一”劳动奖章获得者，享受国务院特殊津贴专家；

（四）担任中国科学院院士、中国工程院院士以及在某项科学技术领域有突出成就的专家、学者，国家级和省级有突出贡献的中青年专家，国家级和省级专业技术人才，国家科学技术奖获得者；

（五）在国内外有重要影响、成就突出的文学家、艺术家、教育家；

（六）奥运会奖牌获得者，亚运会及其它重大国际体育比赛项目冠军、亚军及在国内外知名度较高的运动员、教练员；

（七）著名社会活动家，宗教界著名人士，著名民间艺(匠)人；

（八）长期在石家庄工作、生活过的著名华侨，著名外籍华人；

（九）对国家和社会有突出贡献、在国内外有重要影响的其它著名人士。

第三条本办法所指的名人档案是指名人在长期的工作、学习、生活中形成的，具有保存、利用价值的，不同载体的各种文字、声像材料和实物。

第四条名人档案工作实行统一领导、分级管理的原则，确保名人档案的完整、安全与有效利用。

石家庄市档案行政管理部门负责全市名人档案工作的规划、管理、监督和指导。


第二章 收集


第五条名人档案的收集原则：

（一）属于本办法第二条范围的人物；

（二）在本市的建设和发展中贡献突出；

（三）在工作、学习和生活中形成的真实反映其人生经历和贡献的具有查考、利用价值的各种载体的文件材料。

第六条名人档案的收集内容：

（一）反映名人经历及其主要活动的传记、回忆录、履历表等；

（二）反映名人职务活动的文章、报告、演讲稿、工作日记等；

（三）反映名人成就的作品及研究成果；

（四）社会对名人研究、评价的资料；

（五）与名人有直接关系的各类证书、奖章、信函、谱牒、纪念品等；

（六）反映名人活动的照片、录像带、录音带、光盘等；

（七）名人口述的历史资料；

（八）名人收藏的图书、资料及其它具有历史和纪念意义的物品；

（九）其它有保存价值的档案资料。

第七条名人档案的收集形式：

（一）依据《中华人民共和国档案法》、《河北省档案工作条例》、《河北省档案接收和收集管理办法》等法规进行收集；

（二）有关单位依据国家规定向市档案馆移交名人档案；

（三）档案所有者向市档案馆捐赠、寄存或出售名人档案资料；

（四）对其他档案馆、有关部门保存的名人档案进行复制或交换；

（五）对散存在辖区内外的名人档案进行征购、复制或交换；

（六）市档案馆与档案所有者商定的其它收集方式。

第八条名人档案的交接程序：

（一）石家庄市档案馆收集名人档案时应与移交单位或个人办理交接手续，填制清单一式两份，市档案馆与移交单位或个人各执一份。

（二）单位、个人向市档案馆移交、捐赠名人档案时，市档案馆向移交、捐赠者颁发收藏证书。

（三）向市档案馆寄存的著名人物档案，市档案馆与档案所有者或其代理人签订寄存协议。

（四）名人档案所有者向市档案馆出售名人档案，市档案馆要与出售人签订购买协议。


第三章 整理和鉴定


第九条名人档案的整理原则是：遵循档案形成的客观规律，保持文件材料之间的内在联系，真实反映名人工作、学习和生活的本来面貌，便于保管和利用。

第十条名人档案的整理方法：

（一）以名人划分全宗，全宗内采用问题-年代分类法；

（二）名人档案中的文件材料可参照《石家庄市归档文件整理规则实施细则》执行；

名人档案中其他载体如照片、录像带、光盘等档案材料的整理，参照有关国家规范执行。

第十一条市档案馆应成立专家组对收集到的名人档案进行鉴定审查。


第四章 保管


第十二条名人档案的保管期限应确定为永久。

第十三条市档案馆内设名人档案库，专门保管全市名人档案。

第十四条市档案馆应定期检查名人档案的保存状况，对破损、变质的档案及时修复或复制。

第十五条档案部门应建立名人档案数量、质量统计制度，每年对档案的接收、调阅等情况进行登记、统计。


第五章权益与责任


第十六条名人档案形成者或捐赠者有权了解名人档案的整理、保管、利用情况，对该档案享有优先利用权，并可对档案中不宜向社会开放的部分提出限制利用的意见，档案馆应当维护其合法权益。

第十七条名人档案形成者或捐赠者须将新形成或新发现的档案资料，及时送交市档案馆，保持名人档案资料的完整与安全。


第六章 利用


第十八条档案形成者或捐赠者要求保密或限制使用的，市档案馆将严格按照接收、捐赠手续或寄存协议，在对外提供利用时进行保密或限制使用；上述手续、协议中无明确保密或限制使用条款的，市档案馆将按国家规定向社会提供利用。

第十九条利用名人档案的单位和个人，应当确保档案完整与安全，不得抽取卷内文件，不得涂改、批注、加字、勾画和剪裁，不得私自复制。

第二十条名人档案的利用形式：

（一）向有关单位提供名人档案；

（二）与有关单位或个人联合开展名人档案学术研究；

（三）配合宣传教育及其它纪念活动，举办名人档案展览；

（四）为专家、学者的研究提供咨询与服务。


第七章奖惩


第二十一条档案馆对在名人档案工作中做出显著成绩，或者捐献重要、珍贵档案的，应依据《中华人民共和国档案法》的规定给予奖励，并颁发证书。

第二十二条对故意损毁、涂改、伪造或者擅自复制、提供、公布、出卖名人档案的责任人员，根据档案的价值、数量和情节轻重，依据《中华人民共和国档案法》和《河北省档案工作条例》的规定给予处罚。造成损失的，应当按照规定赔偿损失；涉嫌触犯刑律的，移送司法机关处理。


第八章 附则


第二十三条本办法由石家庄市档案局负责解释。

第二十四条本办法自颁发之日起施行。