浙江省杭州市人民政府


杭州市人民政府关于修改《杭州市政府信息公开规定》部分条款的决定


第243号


　　《杭州市人民政府关于修改〈杭州市政府信息公开规定〉部分条款的决定》已经2008年7月8日市人民政府第30次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市 长

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年八月七日

杭州市人民政府
关于修改《杭州市政府信息公开规定》
部分条款的决定

　　经市人民政府第30次常务会议审议，决定对《杭州市政府信息公开规定》（市政府令第202号）作如下修改：
　　一、第一条修改为：“为了建立公正透明的行政管理体制，保障公民、法人和其他组织的知情权，监督政府机关依法履行职责，依据《中华人民共和国政府信息公开条例》等法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本规定。”
　　二、第二条修改为：“本规定所称的政府信息，是指各级人民政府及其部门在履行行政管理职责或者提供公共服务过程中制作或者获取的以一定形式记录、保存的信息。
　　法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织公开政府信息的活动，适用本规定。”
　　三、将第五条、第二十七条、第三十条中的“依法行使行政管理职能的组织”修改为：“法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织”。
　　四、第五条增加一款，作为第四款：“负责本单位政府信息公开日常工作的机构（以下简称政府信息公开工作机构）的具体职责是：
　　（一）具体承办本单位的政府信息公开事宜；
　　（二）维护和更新本单位公开的政府信息；
　　（三）组织编制本单位的政府信息公开指南、政府信息公开目录和政府信息公开工作年度报告；
　　（四）对拟公开的政府信息进行保密审查；
　　（五）本单位规定的与政府信息公开有关的其他职责。”
　　五、第六条增加一款，作为第三款：“公开义务人应当及时、准确地公开政府信息。发现影响或者可能影响社会稳定、扰乱社会管理秩序的虚假或者不完整信息，应当在其职责范围内发布准确的政府信息予以澄清。”
　　六、删除第八条。
　　七、增加一条，作为第八条：“公开义务人应当建立健全政府信息发布协调机制。公开义务人发布政府信息涉及其他单位的，应当与有关单位沟通、确认，保证公开的政府信息准确一致。
　　公开义务人发布政府信息依照国家有关规定需要批准的，应按规定报批，未经批准不得发布。”
　　八、增加一条，作为第十条：“公开义务人公开政府信息不得危及国家安全、公共安全、经济安全和社会稳定。”
　　九、将第十条改为第十一条，修改为：“公开义务人对符合下列基本要求之一的政府信息应当主动公开：
　　（一）涉及公民、法人或者其他组织切身利益的；
　　（二）需要社会公众广泛知晓或者参与的；
　　（三）反映本单位机构设置、职能、办事程序等情况的；
　　（四）其他依照法律、法规和国家有关规定应当主动公开的。”
　　十、增加一条，作为第十二条：“市、区、县（市）人民政府及其部门应当依照本规定第十一条的规定，在各自职责范围内确定主动公开的政府信息的具体内容，并重点公开下列政府信息：
　　（一）行政法规、规章和规范性文件；
　　（二）国民经济和社会发展规划、专项规划、区域规划及相关政策；
　　（三）国民经济和社会发展统计信息；
　　（四）财政预算、决算报告；
　　（五）行政事业性收费的项目、依据、标准；
　　（六）政府集中采购项目的目录、标准及实施情况；
　　（七）行政许可的事项、依据、条件、数量、程序、期限以及申请行政许可需要提交的全部材料目录及办理情况；
　　（八）重大建设项目的批准和实施情况；
　　（九）扶贫、教育、医疗、社会保障、促进就业等方面的政策、措施及其实施情况；
　　（十）突发公共事件的应急预案、预警信息及应对情况；
　　（十一）环境保护、公共卫生、安全生产、食品药品、产品质量的监督检查情况；
　　（十二）城乡建设和管理的重大事项；
　　（十三）社会公益事业建设情况；
　　（十四）征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况；
　　（十五）抢险救灾、优抚、救济、社会捐助等款物的管理、使用和分配情况。”
　　十一、将第十一条改为第十三条，修改为：“市、区、县（市）人民政府及其部门重点公开的政府信息应当包括下列内容：
　　（一）土地供应情况、房地产交易情况；
　　（二）经济适用住房的建设和分配、廉租房的建设和申请情况；
　　（三）重大城市基础建设项目的公开招标中标情况及工程进展情况；
　　（四）重要专项基金、资金的使用情况；
　　（五）公务员招考、录用以及公开选任干部的条件、程序、结果等情况；
　　（六）公开义务人的机构设置、办公地址、联系方式等；
　　（七）公开义务人的职能、设定依据、办事条件、办事程序、办事期限、监督救济途径等情况；
　　（八）公开义务人的工作人员的姓名、职责分工、联系方式；
　　（九）法律、法规、规章规定应当公开的其他政府信息。
　　法律、法规对前款事项的公开权限另有规定的,从其规定。”
　　十二、增加一条，作为第十四条：“乡（镇）人民政府应当依照本规定第十一条的规定，在其职责范围内确定主动公开的政府信息的具体内容，并重点公开下列政府信息：
　　（一）贯彻落实国家关于农村工作政策的情况；
　　（二）财政收支、各类专项资金的管理和使用情况；
　　（三）乡（镇）土地利用总体规划、宅基地使用的审核情况；
　　（四）征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况；
　　（五）乡（镇）的债权债务、筹资筹劳情况；
　　（六）抢险救灾、优抚、救济、社会捐助等款物的发放情况；
　　（七）乡镇集体企业及其他乡镇经济实体承包、租赁、拍卖等情况；
　　（八）执行计划生育政策的情况。”
　　十三、增加一条，作为第十五条：“除本规定第十一条、第十二条、第十三条、第十四条规定的公开义务人主动公开的政府信息外，公民、法人或者其他组织还可以根据自身生产、生活、科研等特殊需要，向公开义务人申请获取相关政府信息。除法律、法规或本规定禁止公开的内容以外，公开义务人应当按照申请向公开权利人公开。”
　　十四、将第十四条改为第十七条，第二款第（二）项修改为：“公开义务人认为不公开可能对公共利益造成重大影响的，但应当将决定公开的政府信息内容和理由书面通知权利人或者相关当事人；”
　　十五、增加一条，作为第十八条：“公开义务人应当建立健全政府信息发布保密审查机制，明确审查的程序和责任。
　　公开义务人在公开政府信息前，应当依照《中华人民共和国保守国家秘密法》以及其他法律、法规和国家有关规定对拟公开的政府信息进行审查。
　　公开义务人对政府信息不能确定是否可以公开时，应当依照法律、法规和国家有关规定报有关业务主管部门或者同级保密工作部门确定。”
　　十六、将第十六条、第十七条分别改为第二十条、第二十四条，并将条文中的“第十一条”修改为“第十一条、第十二条、第十三条、第十四条”。
　　十七、增加一条，作为第二十一条：“市、区、县（市）人民政府应当在国家档案馆、公共图书馆设置政府信息查阅场所，并配备相应的设施、设备，为公民、法人或者其他组织获取政府信息提供便利。
　　公开义务人可以根据需要设立公共查阅室、资料索取点、信息公告栏、电子信息屏等场所、设施，公开政府信息。”
　　十八、增加一条，作为第二十二条：“公开义务人制作的政府信息，由制作该政府信息的单位负责公开；公开义务人从公民、法人或者其他组织获取的政府信息，由保存该政府信息的单位负责公开。法律、法规对政府信息公开的权限另有规定的，从其规定。
　　已经移交档案馆及档案工作机构的政府信息的管理，依照有关档案管理的法律、行政法规和国家有关规定执行。”
　　十九、增加一条，作为第二十三条：“属于主动公开范围的政府信息，应当自该政府信息形成或者变更之日起20个工作日内予以公开，并向国家档案馆、公共图书馆提供。法律、法规对政府信息公开的期限另有规定的，从其规定。”
　　二十、将第十八条改为第二十五条，修改为：“公开权利人根据本规定第十五条的规定，要求获得主动公开范围以外的其他政府信息的,可以采用信函、电报、传真、电子邮件等形式向公开义务人提出申请。采用书面形式确有困难的，申请人可以口头提出，由受理该申请的公开义务人代为填写政府信息公开申请。申请应当包含以下内容：
　　（一）申请人的姓名或者名称、身份证明、联系方式；
　　（二）所需政府信息的内容描述；
　　（三）申请公开的政府信息的形式要求。”
　　二十一、将第十九条改为第二十六条，修改为：“公开义务人收到政府信息公开申请，能够当场答复的，应当当场予以答复。不能当场答复的，应当自收到申请之日起15个工作日内予以答复。
　　因信息资料处理等客观原因及其他正当的理由, 需延长答复期限的，应当经政府信息公开工作机构负责人同意，并告知申请人，延长答复的期限最长不得超过15个工作日。
　　申请公开的政府信息涉及第三方权益的，公开义务人征求第三方意见所需时间不计算在本条第一款、第二款规定的期限内。”
　　二十二、将第二十条改为第二十七条，修改为：“申请公开的政府信息不属于受理的公开义务人掌握范围或者不存在的,公开义务人应当及时告知申请人；能够确定该信息的公开义务人的,应当告知申请人该公开义务人的名称、联系方式。
　　申请公开的内容不明确的,受理的公开义务人应当告知申请人更改、补充申请。
　　对于同一申请人向同一公开义务人就同一内容反复提出公开申请的，公开义务人可以不重复答复。”
　　二十三、将第二十一条改为第二十八条，第一款修改为：“因不可抗力或其他法定事由,公开义务人不能在规定期限内答复申请人的，期间中止,公开义务人应及时用书面形式通知申请人中止理由。”
　　二十四、删除第二十三条。
　　二十五、增加一条，作为第三十条：“公民、法人或者其他组织向公开义务人申请提供与其自身相关的税费缴纳、社会保障、医疗卫生等政府信息的，应当出示有效身份证件或者证明文件。
　　公民、法人或者其他组织有证据证明公开义务人提供的与其自身相关的政府信息记录不准确的，有权要求其更正。该公开义务人无权更正的，应当转送有权更正的单位处理，并告知申请人。”
　　二十六、增加一条，作为第三十一条：“公开义务人依申请公开政府信息，应当按照申请人要求的形式予以提供；无法按照申请人要求的形式提供的，可以通过安排申请人查阅相关资料、提供复制件或者其他适当形式提供。”
　　二十七、将第二十四条修改为第三十二条，删除第一款。
　　二十八、将第二十六条改为第三十四条，修改为：“公开义务人应当编制、公布政府信息公开指南和政府信息公开目录并及时更新，于每年年底前报同级信息化行政主管部门备案。
　　政府信息公开指南，应当包括政府信息的分类、编排体系、获取方式，政府信息公开工作机构的名称、办公地址、办公时间、联系电话、传真号码、电子邮箱等内容。
　　政府信息公开目录，应当包括政府信息的索引、名称、内容概述、生成日期等内容。”
　　二十九、将第二十八条改为第三十六条，增加一款作为第一款：“申请公开政府信息的公民确有经济困难的，经本人申请、政府信息公开工作机构负责人审核同意，可以减免相关费用。
　　三十、将第二十九条改为第三十七条，第一款增加两项作为第四项、第五项：“（四）政府信息公开的收费及减免情况；
　　（五）因政府信息公开申请行政复议、提起行政诉讼的情况；”
　　三十一、将第三十一条改为第三十九条，修改为：“公开义务人违反本规定,有下列情形之一的，由监察机关、上一级行政主管部门责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）不依法履行政府信息公开义务的；
　　（二）不及时更新公开的政府信息内容、政府信息公开指南和政府信息公开目录的；
　　（三）违反规定收取费用的；
　　（四）通过其他组织、个人以有偿服务方式提供政府信息的；
　　（五）公开不应当公开的政府信息的；
　　（六）违反本规定的其他行为。”
　　三十二、增加一条，作为第四十条：“公开义务人违反本规定，未建立健全政府信息发布保密审查机制的，由监察机关、上一级行政主管部门责令改正；情节严重的，对行政机关主要负责人依法给予处分。”
　　三十三、将第三十三条改为第四十二条，增加一款作为第二款：“公开权利人认为公开义务人在政府信息公开工作中的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。”
　　三十四、将第三十四条改为第四十三条，修改为：“各区、县(市)人民政府、市政府职能部门以及法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织，可以根据本规定制定具体实施细则。
　　教育、医疗卫生、计划生育、供水、供电、供气、供热、环保、公共交通等与人民群众利益密切相关的公共企事业单位在提供社会公共服务过程中制作、获取的信息的公开，参照本规定执行。”
　　此外，对条文的顺序和个别文字作了相应的调整和修改。
　　本决定自公布之日起施行。
　　《杭州市政府信息公开规定》根据本决定作相应修改，重新公布。

杭州市政府信息公开规定

　　（2004年4月27日杭州市人民政府令第202号发布，根据2008年8月7日《杭州市人民政府关于修改〈杭州市政府信息公开规定〉部分条款的决定》修订）
　　第一章　总　　则
　　第一条 为了建立公正透明的行政管理体制,保障公民、法人和其他组织的知情权,监督政府机关依法履行职责,依据《中华人民共和国政府信息公开条例》等法律、法规的有关规定，结合本市实际,制定本规定。
　　第二条 本规定所称的政府信息,是指各级人民政府及其部门在履行行政管理职责或者提供公共服务过程中制作或者获取的以一定形式记录、保存的信息。
　　法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织公开政府信息的活动，适用本规定。
　　第三条 杭州市行政区域内的政府信息公开工作适用本规定。
　　第四条　市、区、县（市）人民政府建立政府信息公开联席会议制度,联席会议由政府办公厅（室）、信息化行政主管部门、监察部门、政府法制机构及其他有关政府部门组成,负责研究、协调推进政府信息公开过程中的重要事项。
　　市、区、县（市）人民政府信息化行政主管部门负责组织、指导、推动本规定的实施。
　　市、区、县（市）人民政府法制机构、监察部门依照各自职责监督实施本规定。
　　第五条　各级人民政府及其职能部门以及法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织是政府信息公开义务人(以下简称公开义务人),应当依法履行公开政府信息的义务。
　　公开义务人应当指定本部门处理政府信息公开事务的专门机构和人员,负责本部门政府信息公开的日常工作,并对外公布其联系方式。
　　公民、法人和其他组织是政府信息公开权利人(以下简称公开权利人),依法享有获取政府信息的权利。
　　负责本单位政府信息公开日常工作的机构（以下简称政府信息公开工作机构）的具体职责是：
　　（一）具体承办本单位的政府信息公开事宜；
　　（二）维护和更新本单位公开的政府信息；
　　（三）组织编制本单位的政府信息公开指南、政府信息公开目录和政府信息公开工作年度报告；
　　（四）对拟公开的政府信息进行保密审查；
　　（五）本单位规定的与政府信息公开有关的其他职责。
　　第六条　政府信息以公开为原则,不公开为例外。
　　政府信息公开应当遵循合法、及时、真实、公正和便民的原则。
　　公开义务人应当及时、准确地公开政府信息。发现影响或者可能影响社会稳定、扰乱社会管理秩序的虚假或者不完整信息，应当在其职责范围内发布准确的政府信息予以澄清。
　　第七条　任何公民、法人或其他组织不得非法阻挠或限制公开义务人公开政府信息的活动以及公开权利人依法获得政府信息的权利。
　　第八条 公开义务人应当建立健全政府信息发布协调机制。公开义务人发布政府信息涉及其他单位的，应当与有关单位沟通、确认，保证公开的政府信息准确一致。
　　公开义务人发布政府信息依照国家有关规定需要批准的，未经批准不得发布。
　　第九条　各级人民政府应当将政府信息公开的经费纳入年度财政预算,保障政府信息公开活动的正常进行。
　　第十条 公开义务人公开政府信息不得危及国家安全、公共安全、经济安全和社会稳定。
　　第二章　公开的内容
　　第十一条 公开义务人对符合下列基本要求之一的政府信息应当主动公开：
　　（一）涉及公民、法人或者其他组织切身利益的；
　　（二）需要社会公众广泛知晓或者参与的；
　　（三）反映本单位机构设置、职能、办事程序等情况的；
　　（四）其他依照法律、法规和国家有关规定应当主动公开的。
　　第十二条 市、区、县（市）人民政府及其部门应当依照本规定第十一条的规定，在各自职责范围内确定主动公开的政府信息的具体内容，并重点公开下列政府信息：
　　（一）行政法规、规章和规范性文件；
　　（二）国民经济和社会发展规划、专项规划、区域规划及相关政策；
　　（三）国民经济和社会发展统计信息；
　　（四）财政预算、决算报告；
　　（五）行政事业性收费的项目、依据、标准；
　　（六）政府集中采购项目的目录、标准及实施情况；
　　（七）行政许可的事项、依据、条件、数量、程序、期限以及申请行政许可需要提交的全部材料目录及办理情况；
　　（八）重大建设项目的批准和实施情况；
　　（九）扶贫、教育、医疗、社会保障、促进就业等方面的政策、措施及其实施情况；
　　（十）突发公共事件的应急预案、预警信息及应对情况；
　　（十一）环境保护、公共卫生、安全生产、食品药品、产品质量的监督检查情况；
　　（十二）城乡建设和管理的重大事项；
　　（十三）社会公益事业建设情况；
　　（十四）征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况；
　　（十五）抢险救灾、优抚、救济、社会捐助等款物的管理、使用和分配情况。
　　第十三条 市、区、县（市）人民政府及其部门重点公开的政府信息应当包括下列内容：
　　（一）土地供应情况、房地产交易情况；
　　（二）经济适用住房的建设和分配、廉租房的建设和申请情况；
　　（三）重大城市基础建设项目的公开招标中标情况及工程进展情况；
　　（四）重要专项基金、资金的使用情况；
　　（五）公务员招考、录用以及公开选任干部的条件、程序、结果等情况；
　　（六）公开义务人的机构设置、办公地址、联系方式等；
　　（七）公开义务人的职能、设定依据、办事条件、办事程序、办事期限、监督救济途径等情况；
　　（八）公开义务人的工作人员的姓名、职责分工、联系方式；
　　（九）法律、法规、规章规定应当公开的其他政府信息。
　　法律、法规对前款事项的公开权限另有规定的,从其规定。
　　第十四条 乡(镇)人民政府应当依照本规定第十一条的规定，在其职责范围内确定主动公开的政府信息的具体内容，并重点公开下列政府信息：
　　（一）贯彻落实国家关于农村工作政策的情况；
　　（二）财政收支、各类专项资金的管理和使用情况；
　　（三）乡(镇)土地利用总体规划、宅基地使用的审核情况；
　　（四）征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况；
　　（五）乡(镇)的债权债务、筹资筹劳情况；
　　（六）抢险救灾、优抚、救济、社会捐助等款物的发放情况；
　　（七）乡镇集体企业及其他乡镇经济实体承包、租赁、拍卖等情况；
　　（八）执行计划生育政策的情况。
　　第十五条 除本规定第十一条、第十二条、第十三条、第十四条规定的公开义务人主动公开的政府信息外，公民、法人或者其他组织还可以根据自身生产、生活、科研等特殊需要，向公开义务人申请获取相关政府信息。除法律、法规或本规定禁止公开的内容以外，公开义务人应当按照申请向公开权利人公开。
　　第十六条 涉及公民、法人和其他组织的重大利益,或者有重大社会影响的事项,在正式决定前,实行预公开制度。起草机关或者决定机关应当将草案向社会公开,充分听取公众意见后再作出决定。
　　第十七条 下列政府信息,免予公开：
　　（一）属于国家秘密的；
　　（二）涉及商业秘密的；
　　（三）涉及个人隐私的；
　　（四）正在调查、讨论、处理过程中的,但法律、法规和本规定另有规定的除外；
　　（五）与行政执法有关,公开后可能会影响检查、调查、取证等执法活动或者会威胁个人生命安全的；
　　（六）法律、法规规定免予公开的其他情形。
　　前款第（二）、（三）项所列的政府信息,有下列情形之一的,可以不受免予公开的限制：
　　（一）权利人或者相关当事人同意公开的；
　　（二）公开义务人认为不公开可能对公共利益造成重大影响的，但应当将决定公开的政府信息内容和理由书面通知权利人或者相关当事人；
　　（三）法律、法规规定可以公开的。
　　第一款第（四）、（五）项所列的政府信息,如果公开具有明显的公共利益并且公开不会造成实质性损害的,公开义务人可以决定予以公开。
　　第十八条 公开义务人应当建立健全政府信息发布保密审查机制，明确审查的程序和责任。
　　公开义务人在公开政府信息前，应当依照《中华人民共和国保守国家秘密法》以及其他法律、法规和国家有关规定对拟公开的政府信息进行审查。
　　公开义务人对政府信息不能确定是否可以公开时，应当依照法律、法规和国家有关规定报有关业务主管部门或者同级保密工作部门确定。
　　第十九条 公开义务人应保证其所发布政府信息的及时性和有效性,所发布的政府信息内容发生变化时应及时更新。
　　第三章　公开的形式和程序
　　第二十条 依据本规定第十一条、第十二条、第十三条、第十四条公开政府信息,应当通过以下一种或几种方式予以公开：
　　（一）中国杭州政府门户网站及其子网站；
　　（二）政府公报或其他公开发行的政府信息专刊；
　　（三）报刊、广播、电视、计算机信息网络等媒体；
　　（四）公共查阅室、资料索取点、政府信息公告栏、电子屏幕等场所或者设施；
　　（五）新闻发布会；
　　（六）政府信息公开服务热线；
　　（七）各级各类档案馆及现行文件查阅服务中心；
　　（八）其他便于公众及时准确获得政府信息的形式。
　　第二十一条 市、区、县（市）人民政府应当在国家档案馆、公共图书馆设置政府信息查阅场所，并配备相应的设施、设备，为公民、法人或者其他组织获取政府信息提供便利。
　　公开义务人可以根据需要设立公共查阅室、资料索取点、信息公告栏、电子信息屏等场所、设施，公开政府信息。
　　第二十二条 公开义务人制作的政府信息，由制作该政府信息的单位负责公开；公开义务人从公民、法人或者其他组织获取的政府信息，由保存该政府信息的单位负责公开。法律、法规对政府信息公开的权限另有规定的，从其规定。
　　已经移交档案馆及档案工作机构的政府信息的管理，依照有关档案管理的法律、行政法规和国家有关规定执行。
　　第二十三条 属于主动公开范围的政府信息，应当自该政府信息形成或者变更之日起20个工作日内予以公开，并向国家档案馆、公共图书馆提供。法律、法规对政府信息公开的期限另有规定的，从其规定。
　　第二十四条 公开义务人未履行本规定第十一条、第十二条、第十三条、第十四条规定的主动公开义务的,公开权利人可以以口头、书面、电子邮件或其他形式,要求公开义务人履行主动公开义务。公开义务人应当在接到公开要求之日起10日内向社会公开。
　　公开权利人要求公开的内容已经公开的,公开义务人应当给予指引。属于其他部门主动公开义务范围的,受理部门应当告知公开权利人。
　　第二十五条 公开权利人根据本规定第十五条的规定，要求获得主动公开范围以外的其他政府信息的,可以采用信函、电报、传真、电子邮件等形式向公开义务人提出申请。采用书面形式确有困难的，申请人可以口头提出，由受理该申请的公开义务人代为填写政府信息公开申请。申请应当包含以下内容：
　　（一）申请人的姓名或者名称、身份证明、联系方式；
　　（二）所需政府信息的内容描述；
　　（三）申请公开的政府信息的形式要求。
　　第二十六条 公开义务人收到政府信息公开申请，能够当场答复的，应当当场予以答复。不能当场答复的，应当自收到申请之日起15个工作日内予以答复。
　　因信息资料处理等客观原因及其他正当的理由, 需延长答复期限的，应当经政府信息公开工作机构负责人同意，并告知申请人，延长答复的期限最长不得超过15个工作日。
　　申请公开的政府信息涉及第三方权益的，公开义务人征求第三方意见所需时间不计算在本条第一款、第二款规定的期限内。
　　第二十七条 申请公开的政府信息不属于受理的公开义务人掌握范围或者不存在的,公开义务人应当及时告知申请人；能够确定该信息的公开义务人的,应当告知申请人该公开义务人的名称、联系方式。
　　申请公开的内容不明确的,受理的公开义务人应当告知申请人更改、补充申请。
　　对于同一申请人向同一公开义务人就同一内容反复提出公开申请的，公开义务人可以不重复答复。
　　第二十八条 因不可抗力或其他法定事由,公开义务人不能在规定期限内答复申请人的，期间中止,公开义务人应及时用书面形式通知申请人中止理由。
　　自中止原因消除之日起,期间继续计算。
　　第二十九条 申请公开的政府信息含有禁止或限制公开内容但能够区分处理的,公开义务人应当将可公开部分向申请人公开。
　　当公开义务人向申请人表明某政府信息是否存在,即会导致公开不应公开的政府信息的后果时,公开义务人有权对该信息的存在与否不予确认。
　　第三十条 公民、法人或者其他组织向公开义务人申请提供与其自身相关的税费缴纳、社会保障、医疗卫生等政府信息的，应当出示有效身份证件或者证明文件。
　　公民、法人或者其他组织有证据证明公开义务人提供的与其自身相关的政府信息记录不准确的，有权要求其更正。该公开义务人无权更正的，应当转送有权更正的单位处理，并告知申请人。
　　第三十一条 公开义务人依申请公开政府信息，应当按照申请人要求的形式予以提供；无法按照申请人要求的形式提供的，可以通过安排申请人查阅相关资料、提供复制件或者其他适当形式提供。
　　第三十二条 公开义务人根据本规定提供政府信息,只能依法向公开权利人收取实际发生的检索、复制、邮寄等成本费用,不得收取其他费用。
　　第三十三条 公开义务人答复公开权利人不予公开、不予提供的政府信息,不得再以有偿服务或者变相有偿服务的形式提供,不得通过与公开义务人有隶属关系或者业务指导等关系的企业、事业单位、中介组织以有偿或者变相有偿的形式向公开权利人提供。
　　第三十四条 公开义务人应当编制、公布政府信息公开指南和政府信息公开目录，并及时更新，于每年年底前报同级信息化行政主管部门备案。
　　政府信息公开指南，应当包括政府信息的分类、编排体系、获取方式，政府信息公开工作机构的名称、办公地址、办公时间、联系电话、传真号码、电子邮箱等内容。
　　政府信息公开目录，应当包括政府信息的索引、名称、内容概述、生成日期等内容。
　　第三十五条 各级人民政府应当建立和完善政府新闻发言人制度,代表本级政府向社会发布政府信息。
　　各级人民政府职能部门以及法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织根据实际需要建立本部门的新闻发言人制度。
　　第三十六条 申请公开政府信息的公民确有经济困难的，经本人申请、政府信息公开工作机构负责人审核同意，可以减免相关费用。
　　对阅读有困难的残疾人、文盲申请人,公开义务人应当提供必要的帮助。
　　第四章　监督和救济
　　第三十七条 市、区、县（市）人民政府信息化行政主管部门应当于每年3月底之前,公布本行政区域政府信息公开年度报告。年度报告应当包括下列内容：
　　（一）公开义务人主动公开政府信息的情况；
　　（二）公开权利人申请公开政府信息的情况统计；
　　（三）公开义务人依申请同意公开、部分公开和免予公开政府信息的分类情况统计；
　　（四）政府信息公开的收费及减免情况；
　　（五）因政府信息公开申请行政复议、提起行政诉讼的情况；
　　 （六）存在的主要问题以及改进的措施；
　　（七）其他应当报告的重要事项。
　　公开义务人应于每年年底前对上年度本部门政府信息公开工作情况进行总结,并向信息化主管部门提供书面总结报告。
　　第三十八条 市人民政府法制机构会同有关部门负责定期对本级政府职能部门、法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织以及各区、县（市）人民政府的政府信息公开的实施情况进行评议考核。
　　区、县（市）人民政府法制机构会同有关部门负责定期对本级政府职能部门、法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织、政府派出机构以及乡镇政府的政府信息公开的实施情况进行评议考核。
　　具体考核标准由市人民政府另行制定。
　　第三十九条 公开义务人违反本规定,有下列情形之一的，由监察机关、上一级行政主管部门责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）不依法履行政府信息公开义务的；
　　（二）不及时更新公开的政府信息内容、政府信息公开指南和政府信息公开目录的；
　　（三）违反规定收取费用的；
　　（四）通过其他组织、个人以有偿服务方式提供政府信息的；
　　（五）公开不应当公开的政府信息的；
　　（六）违反本规定的其他行为。
　　第四十条 公开义务人违反本规定，未建立健全政府信息发布保密审查机制的，由监察机关、上一级行政主管部门责令改正；情节严重的，对行政机关主要负责人依法给予处分。
　　第四十一条 公开义务人违反本规定,隐匿或提供虚假的政府信息,或者泄露商业秘密、个人隐私,给当事人造成损害的,应当依法承担赔偿责任；有关人员涉嫌犯罪的,移交司法机关处理。
　　第四十二条 公开权利人认为公开义务人不依法履行政府信息公开义务的,可以向监察部门或者公开义务人的上级主管部门举报。接受举报的机关应当予以调查处理。
　　公开权利人认为公开义务人在政府信息公开工作中的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
　　第五章 附 则
　　第四十三条 各区、县（市）人民政府、市政府职能部门以及法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织，可以根据本规定制定具体实施细则。
　　教育、医疗卫生、计划生育、供水、供电、供气、供热、环保、公共交通等与人民群众利益密切相关的公共企事业单位在提供社会公共服务过程中制作、获取的信息的公开，参照本规定执行。
　　第四十四条 本规定自2004年10月1日起施行。


土地使用权租赁若干问题刍议

山东德衡律师事务所房地产部律师 张延岭


内容摘要：土地租赁指土地一级市场行为，即国家将土地出租与承租人，出租的客体是土地；土地使用权租赁则指土地二级市场行为，即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人，出租的客体是土地使用权。我国对国有土地使用权以及集体土地使用权的出租规定了不同的限制条件，鉴于土地使用权的出租并不改变土地使用权属主体登记，为促进土地使用权租赁市场以及经济发展，本人认为应逐步降低或取消限制条件。另外，本文还尝试探讨了承租土地使用权的转让、土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限等问题。
主题词：土地租赁，土地使用权租赁，土地使用权租赁合同登记，承租土地使用权的转让，土地使用权租赁合同期限。

关于土地使用权租赁，我国相关法律规定甚少，有关内容并不充分，实践中也存在很多理解分歧。随着市场经济的发展，土地使用权租赁作为土地流转市场的一种交易形式，已经凸显进一步发展与规范的必要性与紧迫性。为此，本文从以下方面尝试探讨关于我国土地使用权租赁制度的若干问题：土地使用权租赁制度的发展;国有土地使用权的出租;集体土地使用权的出租;承租土地使用权的转让;土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限。
一、我国土地使用权租赁制度的发展
1988年前，我国《宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。1988年《宪法修正案》，将上述条款修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年，根据《宪法修正案》，又对《土地管理法》相应修改，将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，并明确规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1998年《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”，从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。
1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。”
1999年8月1日，国土资源部发布《规范国有土地租赁若干意见》，对国有土地租赁问题作了较为全面的规定，其规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。”该《意见》第六条同时对国有土地使用权租赁做出规定：“ 国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
从以上规定可以看出，我国法律制度是将土地租赁与土地使用权租赁区分界定的。土地租赁应指土地一级市场的行为，即国家将土地出租与承租人，出租的客体是土地，承租人取得土地使用权，如《土地管理法实施条例》第29条规定。土地使用权租赁则指土地二级市场的交易行为，即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人，出租的客体是土地使用权，比如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条分别对以出让和划拨方式取得的土地使用权的出租作了相关规定。但在有些部门规章等规定上，未能对上述概念合理区分和使用，如1994年国家土地管理局与国家体改委联合发布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》第9条规定：“国家以租赁方式将土地使用权租赁给公司，定期收取租金。”该规定便将上述两概念混淆为一体，其所指应为将土地租赁与公司。还有，虽然《规范国有土地租赁若干意见》对国有土地租赁和国有土地使用权租赁皆作了相关规定，但该规定将土地使用权的出租称为转租，似乎未能彻底履行上述有关法律对土地租赁和土地使用权租赁的概念界定。因此，对于立法界或理论界，都应进一步理顺上述概念的运用，以完善本来较为混乱的土地制度。
二、国有土地使用权出租
国有土地使用权出租属于二级市场交易行为，按照土地使用权初始取得方式分类，其主要包括以下几种：以土地租赁方式取得之土地使用权的出租（下称租赁土地使用权的出租）、以出让方式取得之土地使用权的出租（下称出让土地使用权的出租）、以划拨方式取得之土地使用权的出租（下称划拨土地使用权的出租）。下面主要对上述以各种方式取得之土地使用权出租的限制条件进行分析。
首先对比谈一下租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租。《规范国有土地租赁若干意见》第六条对租赁土地使用权的出租作了相关规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”如前所述，该条款将以租赁方式取得之土地使用权的出租称为承租土地使用权转租，严格讲是不对的，因为本次出租是对以土地租赁方式初始取得土地使用权的第一次出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条则对出让土地使用权的出租作了有关规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”
上述法律政策对租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租,皆规定了以下同样的限制条件：必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。不过，租赁土地使用权的出租在满足支付土地租金和完成开发建设的条件之后，还必须经土地行政主管部门同意或合乎租赁合同约定（指在土地租赁合同中约定允许出租或禁止出租或出租须经出租人同意），而关于出让土地使用权的出租并无类似的明文规定。本人认为，上述租赁土地使用权出租须经土地行政主管部门之“同意”，应理解为对是否已经支付土地租金和完成开发建设条件的审查和监督，除此之外，土地行政主管部门不应以任何理由做出不同意出租的决定，否则将出现权利滥用等人为因素而阻碍租赁交易市场的发展。
从国家有关规定看，我国对国有土地使用权出租的限制条件与国有土地使用权转让的限制条件是一致的，即必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。实际上，在土地使用权出租中，“承租人不是对出租人现有的租赁物加以占有和使用，而需要继续投资完成土地的开发、利用。而一般的财产租赁，承租人不必投资对租赁物加以改造”（赵红梅《论土地使用权租赁》），在土地使用权出租中，并不发生土地使用权的权属转移，出租人作为土地使用权权属登记人，仍应负担交纳原相应土地税费的义务，而且承租人取得承租权后必须受原出让合同、租赁合同中对土地开发、用途等方面的限制，上述因素都将大大减少土地使用权出租的投机性。因此，个人认为，不宜将土地使用权的出租等同于土地使用权的转让而给予过多限制，比如《河北省国有土地租赁办法》仅对转让租赁土地使用权规定了限制条件，但对转租未设置限制条件。此外，可以尝试将招标拍卖挂牌制度引入土地使用权出租市场。
下面看一下划拨土地使用权的出租。1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法 》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”第九条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人”。第六条规定：“ 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”
单从该《办法》第九条规定看，似乎允许划拨土地使用权单独出租，但根据《办法》第五条规定，划拨土地使用权必须经土管部门批准且办理出让手续后才能出租，若如此，在办理完出让手续后实际上就变成出让土地使用权的出租了，相应的应受关于出让土地使用权出租的法律规定的约束，也就谈不上划拨土地使用权的出租了，因此，个人认为，严格意义上讲，国家是不允许划拨土地使用权的单独出租的。
不过，对于划拨土地使用权随同建筑物一起出租的，法律是允许的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
三、集体土地使用权的出租。
大家知道，集体土地使用权包括农地承包经营权（又称农地使用权）、宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权和公共设施、公益事业建设用地使用权。关于农地承包经营权的出租，我国《土地管理法》和《农村土地承包法》均有详细规定，至于公共设施、公益事业建设用地，因不具有营利性，实践中相关纠纷不多，所以本文不再述及二者的出租问题。下面主要分析一下宅基地使用权、企业建设用地使用权的出租问题。
1、宅基地使用权的出租。关于此，目前只有《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，但是否允许出租宅基地使用权呢？从实务上看，因农民建住宅完全可以申请到免费的宅基地，从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性；从法理上看，既然法无禁止，应理解为是允许出租宅基地使用权的，而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更，从而并不违反“一户一宅”的法律规定。
但是，法律对宅基地使用权的承租者范围是否有所限制呢？《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”由此可以认为，受用途和资源所限，宅基地主要用于本集体经济组织内部成员建设住宅，外村乡村民不具备使用主体资格，城市居民则只能申请使用国有土地。因此，宅基地使用权出租虽然不变更使用权属主体，但也只能出租给具备建设使用资格的本集体经济组织成员了。其实，1988年修订的《土地管理法》第41条曾规定允许城镇非农业户口居民使用集体土地建造住宅，后因容易导致房地产投机炒卖而在新《土地管理法》中予以删除，由此也可见立法之用意。
宅基地使用权的出租，是否也应参照国有土地使用权出租规定而必须达到一定开发程度呢？如前所述，本人还是认为，土地使用权的出租与承租土地使用权的转让不同，前者并不改变土地使用权的权属主体，因此，不宜对土地使用权出租时的开发程度过多限制。
至于农村居民出租住房，从上述规定中看不出对承租人资格条件的任何限制，从现实看，农民将住房出租与城市居民、本集体外村民的现象大量存在，其于乡镇经济发展的人流与物流中，扮演着重要的角色，而且农村居民出租住房并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，因此，本人认为应予以肯定和鼓励农村居民出租住房。
2、关于企业建设用地使用权的出租问题。
相对于农地承包经营权、宅基地使用权，乡镇企业建设用地使用权的流转则更具有市场性，它对农村工业的发展起了重大作用，但关于企业建设用地使用权出租的法律规定，仅有《土地管理法》第六十三条，且对于该条款的理解，有众多分歧。
《土地管理法》在“建设用地”一章第六十三条这样规定；“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”从该第六十三条前半句可以看出，法律是允许集体土地使用权出租用于农业建设的。结合看一下《土地管理法》第四十三条和第六十条：“第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”“第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，……。” 由上得知，任何单位或个人进行建设，如果不符合上述规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地，其既不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权，也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。因此，可以看出，对于集体土地企业使用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅应限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。至于承租人范围，是应限制在本集体经济组织举办的企业之内，还是同时允许其他集体经济组织举办的企业承租呢？本人未看到相关的法律规定，不过从鼓励乡镇经济发展角度看，应打破该界限。
不过，个人认为，《土地管理法》第六十三条语言表述是有问题的，其下半句所说“除外”是针对前半句所述“出让、转让”之土地使用权转移而言，显然不是针对企业建设用地土地使用权的出租，因为作为二级市场土地使用权的出租并不发生土地使用权属的转移。该条的实际用意是，因破产兼并等原因致使用地企业不再符合集体土地使用权主体资格（集体土地使用权主体限于农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业），该企业经营不再属于农业建设范畴，根据土地管理法第四十三条规定（任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地），必须办理国家征地和出让手续，即所谓的“依法发生转移”。因此，该条款无论用语还是逻辑上，皆欠准确，正确的做法是将土地使用权的出租另行单列表述。
至于集体企业房屋的出租，并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，本人看法同前面农村住宅相同，应予以支持和肯定。
四、租赁土地使用权的转让。
首先，必须弄清租赁土地使用权的转让与租赁土地使用权的转租二者之间的区别。所谓租赁土地使用权的转让，是指原土地租赁合同的承租人，将其承租取得的土地使用权转移与第三人，由第三人享有原土地租赁合同的权利义务，转让人丧失土地使用权。而租赁土地使用权的转租是指原土地租赁合同的承租人将小于其承租土地使用权的权利在原租赁期限内转租与次承租人，且不丧失其作为原土地租赁合同承租人地位的法律行为。该两者存以下区别：前者的转让人要退出原租赁合同关系，经过原土地行政主管部门变更登记后，受让人成为原土地租赁合同的承租人，直接附有向出租人缴纳租金等原租赁合同约定的义务，同时享有转让人在原租赁合同约定的权利。后者的转租人不退出原租赁合同关系，仍然是原租赁合同的承租人，仍附有缴纳租金等原租赁合同约定义务，接受转租的次承租人与出租人之间并不存在租赁合同关系。
关于租赁国有土地使用权的转让，我国政策也规定了相应的限制条件。如《规范国有土地租赁若干意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。……”可见，该规定将以租赁方式取得土地使用权后再转让的限制条件规定为两点，即经土地行政主管部门同意和按规定支付土地租金并完成开发建设，其与租赁地使用权对外出租的限制条件是一致的，目的主要为了防止囤积土地等投机行为。但参照关于出让土地使用权对外转让时应完成投资总额25%以上等限制规定来看，该《办法》所规定的“完成开发建设”之条件有所苛刻，将不利于租赁土地使用权交易的发展。为此，有些地方做了变通规定，如2003年四川省《国有土地租赁办法》第十四条规定：“在不改变国有土地租赁合同约定的权利与义务的前提下，承租人投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以后，经出租人同意，承租人可以转让租赁的国有土地使用权。国有土地使用权转让后，原承租人的权利与义务转移给新承租人，并重新向出租人登记。”《河北省国有土地租赁办法》第十四条规定：“转让租赁土地使用权应当符合下列条件：（一）已经按照国有土地租赁合同支付土地租金，并取得土地使用权证书；二）已经按照国有土地租赁合同进行投资开发，并完成开发投资总额的百分之二十五以上。”不得不指出，青岛市《国有土地租赁暂行办法》仍遵从了《规范国有土地租赁若干意见》，其第十六条规定：“承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据国有土地租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”
如前所述，随着招标拍卖挂牌制度的实行，以及将来逐步设制实施的物业税收制度，土地投机买卖的可能性逐渐减小，本着鼓励发展土地市场交易的原则和趋势，建议逐步取消承租土地使用权转让的限制条件。
关于租赁集体土地使用权的转让，可参考集体土地使用权出租的相关规定，不再论述。
五、土地使用权租赁登记
我国关于土地使用权租赁登记与土地租赁登记的规定是不同的，前项登记为土地使用权设立登记，后项登记为他项权利登记。《土地登记规则》第二十八条规定：“依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。”可见，国有土地承租人依法申请登记后，其所享有的土地使用权与出让土地使用权和划拨土地使用权属于同一位阶的权利，即都是土地使用权，故该项登记为土地使用权设立登记。再看一下《规范国有土地租赁若干意见》有关规定：“六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。”同时，《土地登记规则》第三十条规定：“ 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。
根据上述规定，土地出租登记同土地使用权租赁登记相比，有以下区别：1、前者的出租人是土地所有人，后者的出租人为土地使用者2、前者应在租赁合同签订后30内申请登记，后者则应在合同签订后15日内申请登记。3、在法律制度用语上，前者定义为“承租国有土地使用权登记”，后者为“土地使用权出租登记”。4、土地出租登记属于土地权利设立登记，承租人由此取得土地使用权。土地使用权出租登记是土地使用权变更登记，承租人由此取得土地它项权利。
显然，我国上述规定是将土地使用权出租登记作为物权化登记的。其实，个人认为，将“土地使用权出租登记”界定为他项权利登记，在法律性质上有所不妥，因为出租人与承租人之间形成的是债权债务关系，其行为后果并不发生物权变动或设定，即并不发生土地使用权法定权属人的变化，承租人取得的不过是土地使用权的承租权，在租赁合同依法签订后，承租人便依法或依约取得承租权，而并非在申请土地使用权他项权利登记后才取得承租权，因此，严格的讲它是合同登记备案，而非物权他项权利登记。该登记之目的，除为了便于国家监督控制土地使用权租赁市场外，主要是保护善意第三人利益，如甲将其土地使用权低价出租与乙，但未登记备案，然后又将其土地使用权抵押贷款，银行在实现抵押权时，因“抵押不破租赁”，只能维持收不回成本的租赁关系，而通过租赁备案制度，银行完全在签订抵押合同时查验是否已经出租，并以此决定是否接受该项抵押。因此，法律上只要赋予该合同登记备案具有对抗第三人的效力即可，即未租赁登记备案的，抵押权人实现抵押权时，有权不予继续履行原租赁合同，而对于已经租赁登记备案的，对于明知抵押物存在负担仍接受担保的抵押权人不予保护，即“抵押不破租赁”。
六、关于土地使用权出租期限
土地使用权出租期限最高为多少呢？可否适用《合同法》关于租赁合同期限的有关规定呢？
我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，因此，有人主张土地使用权租赁期限应受该规定约束，尤其对于有限的土地资源，租期过长，将难以公平确定若干年之后的租金数额。本人认为，过短的租赁期限，将影响土地使用权承租人的投入，影响建筑投资的回收以及建筑安全寿命的保障，不利于土地的合理充分利用。关于租金标准的确定，可以通过市场租金评估等体系，建立科学的租金调整机制。其实，从本质上看，土地使用权出让实为土地使用权租赁的一种方式，其只不过是将数十年的承租权一次性买断而已。因此，土地使用权出租期限不应受20年的限制，而应参照出让期限的有关规定。
再看我国《规范国有土地租赁若干意见》规定：“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”可见，我国政策规定是将土地出租最高期限等同于同类用途土地的出让最高年期，即已超过20年，但该规定仅限于部门规章，并未上升到法律层面上，值得立法界进一步明确。不得不注意，上述《规范国有土地租赁若干意见》仅规定了一级土地市场国有土地出租的期限，对于以出让、划拨、土地租赁等方式取得土地使用权后，将土地使用权再行出租的期限，虽然没有规定，但应可参照之。

鉴于土地使用权租赁关系复杂，涉及问题较多，本文仅对本人实践中碰到的个别问题的个别方面做初步浅析，一孔之见，欢迎批评。

参考书目：江平主编《中国土地立法研究》；