贷款新政下，简析房屋交易的违约问题

吴林锋


　　对正处于疯狂上涨的中国楼市而言，4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。
　　在司法实践中，笔者亲历大多《房地产买卖合同》都存有如下约定：“买方申请银行贷款×万元在×月×日支付，若逾期支付×天，出卖人有权解除合同，买受人按照房屋总价的20%承担违约责任。”这一合同约定令很多购房者在新政出台后忐忑不安。
那么，贷款新政下，因贷款不足无法正常交易，买受人能否顺利解除合同？解除合同是否需要承担违约责任？根据笔者的司法实践经验，需要区分情况：

一、贷款不足，有约定的，按照约定处理

　　如《房地产买卖合同》约定：“买方申请贷款×万元，若贷款不足部分，买方应当在过户前补足。”那么，根据合同缔约自由、全面履行合同的原则，买卖双方对可能出现的“贷款不足，甚至无法取得贷款”情况已经明确约定了处理方式，即买方应当以“现金方式补足”。
　　但在现实交易过程中，买卖双方签订合同时，并没有特别注意这一条款。在贷款新政下，一旦买方贷款出现问题，而事实上又无法通过“现金补足”的方式继续交易，买方将面临被动的局面：卖方在履行必要的法律催告程序后，可以逾期付款根本违约为由，解除买卖合同，并追究买方的违约责任。与此，笔者建议，作为买方尽可能在中介或者专业律师的介入下，通过协商解决。

二、贷款不足，没有约定的，区分两种情况：

　　1、贷款新政下，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，法院一般都会准许；且买卖双方互不承担违约赔偿责任。
　　笔者认为，上海法院这一处理精神，在充分考虑新政对贷款成数影响的前提下，严格把握“造成贷款不足的过错归责原则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时，《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”笔者认为，贷款新政亦可适用“情势变更”原则。但考虑到贷款新政涉及面较广，情势变更原则在上海司法实践中，掌握严格，都需要报请“高院”审核。
　　因此，买方碰到贷款不足，若主张解除合同并期望能够避免承担违约责任：其一、需举证贷款不足，买卖合同事实上已经无法履行；其二、贷款不足，并非自身原因造成。
　　2、房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

律师提醒：
　　针对的是尚未签订购房合同的情况，面对楼市政策面临调整，银行收紧房贷的时候，购房者应该如何避免因“贷款不足而违约”的情况出现？对此，笔者的建议：
　　1、签订购房补充协议涉及付款日期的约定不要具体到某日，可以约定为 “银行实际放贷日”，或加上 “以银行实际放款日作为准”。
　　2、如贷款预期未获银行批准，则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的或者贷款成数不足的，双方均有权解除合同，互不承担违约赔偿责任。”

本文作者：上海精文律师事务所房产部 吴林锋 律师
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湖北省黄石市人大常委会


黄石市人民代表大会常务委员会关于代表建议、批评和意见办理工作的办法

（2001年4月2日黄石市第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）


第一条　为了做好市人民代表大会代表（以下简称市人大代表）建议、批评和意见（以下简称建议）的办理工作，根据《中华人民共和国各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表法》和《湖北省各级人民代表大会代表建议、批评和意见办理工作的规定》，结合我市实际，制定本办法。

第二条　市人大代表对全市各方面工作提出建议，是代表依法参与管理国家事务、行使民主权利的重要形式，受国家法律保护。

第三条　本办法所指人大代表建议,包括：（1）在市人民代表大会会议期间，代表个人或联名提出的书面建议；（2）在市人民代表大会会议期间，经大会主席团决定转作代表建议处理的议案；（3）在市人民代表大会闭会期间，代表个人或联名提出的书面建议；（4）上级人大常委会交办的建议。

第四条　市人大代表建议由市人大常委会办事机构、市人民政府及其所属部门、市中级人民法院、市人民检察院以及有关机关和组织办理落实。

第五条　市人大代表在市人民代表大会会议期间提出的建议，由大会议案组统一整理，分类编号，会后交办。属政府系列承办的由市人民政府有关工作机构交办，其它机关、组织承办的由市人大常委会有关工作机构直接交办。市人大代表在市人民代表大会闭会期间提出的建议，由市人大常委会有关工作机构登记编号，提出交办意见，分管领导审签后交有关机关和组织办理。

市人大代表在市人民代表大会会议期间提出的建议，应在会后的一个月内交办；市人大代表在闭会期间提出的建议，根据其涉及的内容，由市人大及其常委会有关机构在收到建议后的十五天内交办。

第六条　各承办单位对交办的代表建议要认真清点，逐件登记。如有不属于本单位职责范围的应在收到建议后十天内将原件退回交办机关并说明情况，不得因故不办或者自行转给其他单位。

第七条　代表建议涉及两个以上承办单位的，由交办机关指定主办单位和协办单位联合办理。主办单位应主动与协办单位协商办理，协办单位要积极配合。在办理过程中，如双方意见不一致，经协商仍不能达成共识的，主办单位应向交办机关说明情况，由交办机关协调办理。

第八条　交办机关在办理过程中要经常与承办单位保持联系，掌握进度，督促落实。

第九条　承办单位负责人和承办人员应加强同提建议代表的联系，采取走访、座谈、邀请代表参加会议、现场察看等形式，征求代表对办理工作的意见。

第十条　承办单位应当坚持“实事求是、注重实效”的原则，依照法律、法规和政策认真做好承办工作。对应该解决并有条件或创造条件能够解决的，必须在规定的时间内及时解决；对因客观条件限制，本年度办理不了的，要作出规划，可在下年度继续办理，并向代表通报办理的进展情况；对法律、法规、政策规定或受其他条件限制不能解决的，应如实向代表说明情况，作出解释。

第十一条　承办单位对代表在市人民代表大会会议期间提出的建议，应在交办之日起五个月内办复完毕。对个别情况复杂、办理难度大，五个月内确实无法办毕的应及时向交办机关和提出建议的代表说明情况，待办理完毕后再作正式答复。对代表在市人民代表大会闭会期间提出的建议，应在交办后的三个月内答复代表。

第十二条　对市人大代表建议办理结果的书面答复要由该单位主要领导审签，以本单位正式函件形式答复代表。

市人民政府部门办理的代表建议，应由市人民政府办公室或市直局以上部门进行答复，不得由其内设机构或下属单位直接答复。

对代表联名提出的建议，承办单位应分别答复联名的代表；对几个部门联合办理的代表建议，由主办单位与协办单位协商后答复。

书面答复在主送提建议代表的同时，应抄送市人大常委会和市人民政府有关工作机构。

第十三条　承办单位寄发办理答复件时，应同时附送《征询意见表》，由代表对办理结果按“满意”、“基本满意”和“不满意”三个等次填写自己的意见，分别反馈给承办单位，同时寄送市人大常委会和市人民政府有关工作机构。

代表对答复不满意的，承办单位应限期重新办理并答复代表。

第十四条　市人大常委会要加强对市人大代表建议办理工作的监督检查，特别是对重大问题的建议和需要较长时间分步解决的建议要抓好跟踪督办。

第十五条　市人大常委会每年听取一次市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院办理代表建议工作情况的报告，并进行审议。

第十六条　市人大常委会办事机构应积极办理涉及市人大及其常委会自身工作的建议，必要时可提请市人大常委会主任会议研究有关办理事宜。

第十七条　市人大常委会主任会议可以决定市人大常委会办事机构对代表建议办理情况进行视察、检查和抽查，必要时，也可组织代表进行评议。代表对办理工作不满意的，可依法提出询问和质询。

第十八条　市人大常委会、市人民政府对代表建议办理工作成绩显著、得到代表和人民群众好评的承办单位和个人给予表彰或奖励。对代表建议办理工作敷衍塞责或逾期不办，造成重大损失和代表强烈不满的，由市人大常委会根据情节轻重给予通报批评，直至追究有关人员的行政责任或法律责任。

第十九条　本办法自通过之日起施行。