铁道部


关于发布《铁路施工现场治安管理规定（试行）》的通知
1993年5月31日，铁道部

现发布《铁路施工现场治安管理规定（试行）》请遵照执行。《铁路施工现场治安管理规定（试行）》是确保铁路建设“决战后三年，登上新台阶，实现大发展”的顺利进行，是维护铁路施工治安秩序，保障铁路运输和工程建设安全，促进社会治安综合治理的行政法规，各单位要按照“谁主管、谁负责”的原则，加强宣传教育工作，结合实际情况，制定具体实施办法，认真组织贯彻执行。

附件：铁路施工现场治安管理规定（试行）

第一章 总 则
第一条 为了加强铁路施工现场的治安管理，维护施工现场治安秩序，保障国家、集体和人民生命财产安全及施工生产顺利进行，根据《铁路法》和国家有关法律、法规，制定本规定。
第二条 本规定适用于各铁路工程单位、施工现场。
第三条 工程单位的公安机关（以下简称公安机关）是施工现场治安管理的主管部门，在工程施工指挥机构的领导下，负责施工现场的治安管理工作。
第四条 施工现场治安管理，实行预防为主，确保重点，依法管理，服务生产，保障安全的原则。
第五条 根据工程规模和特点，施工现场治安管理，按照建点、施工准备、全面动工、竣工撤点的不同阶段，实行分阶段管理和分区管理。
第六条 各施工主管部门和单位必须把施工现场治安管理，纳入施工管理全过程，与施工生产同计划、同部署、同检查、同总结、同评比。
第七条 施工现场治安管理，必须紧密依靠地方政府和公安机关的领导、支持与配合，实行统一领导，各负其责，协同作战，保障施工生产的正常进行。

第二章 施工场所治安管理
第八条 公安机关在施工准备阶段，要调查掌握工程概况，施工组织与方法，工程地理位置及施工地区的治安情况，制定施工现场治安保卫工作措施。
第九条 公安机关要主动与施工现场所在地公安机关建立联系，取得支持与配合，按分工管辖范围共同维护施工现场治安秩序。
第十条 公安机关要贯彻“预防为主”的方针，做好以防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故和哄抢施工物资为重点的治安防范工作；督促、指导施工单位建立健全安全管理制度，监督、检查落实情况。
第十一条 公安机关对施工现场发生的反革命案件和刑事案件，要组织力量积极侦破，严厉打击各类刑事犯罪活动。
第十二条 公安机关负责施工现场宿舍区、集体食堂、商店、俱乐部等场所的治安管理，依法处置治安案件。督促主管单位或部门，建立健全安全防范制度。
第十三条 公安机关要会同地方公安机关共同查处群众性哄抢、拿摸施工物资和堵路断道、干扰施工以及聚众斗殴等治安事件，做好疏导调解工作，为施工生产创造良好社会治安环境。
第十四条 施工现场举行开工、竣工典礼和举办大型群众性文化娱乐活动，公安机关要做好安全保卫工作，维护好现场治安秩序。
第十五条 施工指挥机构的招待所对外营业的，须按照《旅馆业治安管理办法》，经主管领导和所在地公安机关批准，向工商行政管理部门登记，方准经营。
第十六条 施工单位要广泛深入宣传《铁路法》，教育职工群众模范遵守《铁路法》，积极开展文明共建活动，增强沿线广大群众支援铁路建设，爱路护路和遵纪守法的自觉性。

第三章 爆炸、危险物品管理
第十七条 施工单位要认真执行国家关于爆炸、剧毒、放射源等危险物品管理规定，严格执行生产、储存、运输，使用过程中的安全管理制度。
第十八条 储存爆炸、剧毒、放射源等危险物品的仓库要根据有关规定单独设立。
1、建库需经公安机关同意，建筑位置必须符合距离城市，住宅区、风景区、水利设施、交通要道、高压输电线、通讯线路和地下输油，可燃气管道的安全规定。
2、建筑面积、结构形式、安全设施，要根据存储品种，数量和防火、防盗的要求建造和配置。
3、工作人员住房和看守房必须设库外；看守房位置、高度，以能了望全库和周围情况为准。
第十九条 购买运输爆炸、剧毒、放射源等危险品，必须持有《购买证》和《运输证》。
1、运输危险品的车辆应事先检查，车辆状态良好方可使用，并选派技术熟练，责任心强，有三年以上驾驶经验的司机担任，要派公安人员押运，沿途不准装卸；在途中停歇时要远离建筑设施和人员稠密区并有专人看管。
2、随车押运人员必须熟悉危险物品性能；专人负责清点、核实数量；性能相抵触的危险品不准同车装运。
3、运输爆炸品的车辆，必须在排气管口装防火罩，按指定路线限速行驶；雷管装载量不准超过车辆额定载重的三分之二，其它爆炸品的装载量，不准超过车辆的额定重量。
4、装运爆炸、剧毒、放射源等危险物品的车辆必须加棚加锁或使用集装箱运输；不准他人乘坐；不准装载其它物品。
5、装卸、搬运爆炸、剧毒、放射源等危险物品一般应在白天进行；应对装卸、搬运人员进行物品性能及安全常识教育，严禁作业时吸烟及携带火种进入库内；装卸、搬运要轻拿轻放，严禁抛、扔、拖、拉及倒放等。
第二十条 爆炸、剧毒、放射源等危险物品库存量不准超过公安机关批准的容量，不准混放，爆炸物品堆码应垫高200—300毫米，置放雷管时必须铺设胶质皮垫。
第二十一条 爆炸、危险品库必须建立以下管理制度：
1、专职管理看守人员要政治可靠，责任心强，身体健康，一般不得少于三人；
2、24小时必须有人值班，工作人员不准擅离职守，严禁无关人员进入；
3、看守人员值班时不准兼办与看守无关的工作，接班前和值班时严禁饮酒；
4、交接班时必须清点危险物品种类、数量，并进行登记，严格交接手续；
5、收存危险物品，要认真清点，抽样检查、登记，发现异状或数物不符，立即报告；
6、发料应严格验证，手续完备，发现有涂改、转借证件的应拒绝发料并及时报告主管部门查处；
7、危险物品拆箱必须两人以上在场，发现数物不符、损坏、变质，立即报告主管部门查验处理；
8、处理、销毁失效的危险物品，必须按有关规定办理；
9、凡进入爆炸品库内人员，不准穿带钉鞋；库内禁止带入火种，库区附近禁止放牧、烧荒、打猎；
10、内部调拨危险物品，除持物资部门调拨单外，应报同级公安机关同意，一律整箱调拨，不准将爆破器材交由民工队承包使用；
11、放射源库周围定期测量放射线是否超过允许计量标准。接触放射源人员，必须符合防护规定。
第二十二条 爆破作业人员必须经过培训，考试合格，发给《爆破员作业证》，凭证领取、使用爆炸器材，其他人员一律不准担任爆破作业。
第二十三条 领取爆炸物品必须二人以上，人工运输时，前后分行，相同性能的距5米，性能相抵触的距20米。
第二十四条 爆炸作业时，现场必须有专人统一指挥，划定安全区，设警戒岗哨和标志，待危险区内人员全部撤离后，才准发出爆破信号，爆破后经现场检查，确认安全后方可解除警戒。
第二十五条 爆破作业施工中，严禁双层和双工序作业，严禁边钻孔边装药等危险操作方法。
第二十六条 大型爆破作业或在城镇、乡村群众聚居的地方、风景区及主要建筑设施附近进行控制性爆破作业时，施工单位要周密调查，对爆破方案、安全技术措施进行科学论证后，按批准权限报上级主管部门和领导审批，并经当地政府或公安机关同意后，方准进行。
第二十七条 施工作业剩余的爆炸物品必须及时退库，不准在隧道内、施工现场办理交退和临时存放危险物品。严禁私藏、私拿、私用，不准赠送、转让、转借或乱放。退库时应认真清点、登记入帐。

第四章 消防管理
第二十八条 认真执行《消防条例》，贯彻“预防为主，防消结合”的方针，建立逐级防火责任制，全面落实各项防火措施，防止发生火灾事故。
第二十九条 经常对职工群众进行安全防火教育。宣传用火、用气、用电安全常识，组织专职或义务消防队，进行业务训练，建立执勤、备勤制度。
第三十条 消防器材必须置于规定地点，严禁挪用。要指定专人定期检查、更换，保持性能良好。
第三十一条 施工现场工棚的规划、布置、结构必须符合防火规定，并配备消防设施。
第三十二条 施工现场应划分用火作业区、易燃可燃材料场、仓库区、易燃废品临时集中站和生活区等区域。安装使用电气设备，采暖、加热和使用明火、焊接、切割等作业必须符合安全防火规定。
第三十三条 在非用火区设置明显的禁火标志，严禁在非用火区内吸烟及违章使用明火。
第三十四条 公安机关经常对施工现场进行防火检查，发现火险隐患、督促整改。不及时消除重大隐患的，公安机关应发隐患通知书，限期整改。
第三十五条 发现火情，必须及时报警，组织扑救，认真保护现场。
第三十六条 发生火灾事故，要认真勘查现场，分析原因，按照“三不放过”的原则，认真查处。

第五章 枪支弹药及管制刀具管理
第三十七条 认真执行国家关于枪支弹药及管制刀具管理规定。
第三十八条 严格枪支配发范围和使用制度。铁路公安人员配发的专用枪支及公用枪支，要按规定妥善保管，严禁外借、转让、赠送。
第三十九条 有关部门保管的各种枪支、弹药，必须指定专人负责，登记造册，枪、弹应分开保存，严防丢失、被盗。
第四十条 严格执行国家关于民用猎枪、体育运动枪支的管理规定。不准非法制造、买卖、携带、使用枪支。
第四十一条 对生产用的刀具、刃具要严格管理制度，不准非法制造、买卖，不准携带匕首、三棱刀、弹簧刀等管制刀具。

第六章 施工器材管理
第四十二条 大型的物资仓库，必须在库房四周修建围墙，门窗坚固，并设门卫或值班巡守人员，安装防盗报警装置，严禁闲杂人员进入。
第四十三条 临时堆码的物资，施工器材，要设栅栏或铁丝网，重要的机械、设备必须有专门停放场所，并指派专人看守。
第四十四条 施工现场使用的料具要集中存放，专人管理。剩余材料和废旧器材要随时清理，登记入库，做到工完料净。
第四十五条 建立健全进、发料制度，认真清点进、发料数量，发现帐物不符，应立即报告主管领导查处。
第四十六条 在施工现场周围的厂矿、村镇、学校要认真宣传铁道部、公安部、商业部和工商管理局《关于严禁拆卸、偷盗和收购铁路器材的通告》，配合地方有关部门加强对施工现场周围废品收购站（点）的调查和管理，取缔非法收购站（点）。

第七章 现金、有价证券、贵重物品管理
第四十七条 必须执行现金、有价证券、贵重物品管理的有关规定。建立健全各项安全制度和防护措施，保证安全。
第四十八条 财会室门窗要牢固，符合防盗要求。现金、有价证券要储存在装有报警器的保险柜内，与变号锁和机械锁同时使用，防止被盗。
第四十九条 库存现金不准超过规定限额。因特殊情况，滞留超额现金过夜的，必须派人值班看守。取送现金数额较大，必须两人同行，专车取送。必要时，由公安保卫人员护送。
第五十条 对易于移动的贵重器材、物品、必须建立健全安全防范制度，指定专人负责。

第八章 包工队（民工）管理
第五十一条 使用包工队（民工）的单位，按照“谁雇用、谁负责”的原则实行治安承包责任制，纳入施工现场治安管理，维护治安秩序的稳定。
第五十二条 现场用工单位，必须由有关部门或专人负责对包工队（民工）进行管理。
第五十三条 施工单位使用的民工必须持有户口所在地乡以上政府的证明和本人居民身份证，经用工单位和公安部门审查后登记造册，方可使用。
第五十四条 包工队（民工），必须由队长负责治保工作，建立健全治保组织和义务消防队，制定遵纪守法公约和安全管理制度。
第五十五条 对包工队（民工）要进行安全技术培训，从事运输、高空、焊接、爆破的民工，未经考试合格，不准上岗。
第五十六条 加强对包工队（民工）的管理和教育，定期进行清查，对可疑人员要进行调查了解，防止流窜犯、在逃犯等犯罪分子混入包工队，预防和减少犯罪。

第九章 奖 惩
第五十七条 认真执行本规定，在施工现场治安管理工作中，有下列显著成绩之一的单位和人员予以表扬、奖励、记功。
1、主动发现问题，及时堵塞漏洞，防止事故、案件发生的；
2、发生重、特大反革命案件，刑事案件和治安灾害事故能及时查清破案的；
3、发生治安灾害事故，能奋力抢救，措施得力，及时妥善处理，制止灾情蔓延，减少损失的；
4、同违法犯罪分子作斗争中，敢于检举揭发犯罪，见义勇为，临危不惧，英勇抓获罪犯的。
第五十八条 违反本规定，情节严重，已造成严重后果的主管人员和直接责任者，触犯刑律的依照《刑法》追究刑事责任。
第五十九条 违反本规定，情节严重尚未造成严重后果的主管人员和直接责任者，依据治安管理处罚条例规定进行处罚。
第六十条 违反本规定的主管人员和直接责任者，酌情给予批评教育，行政处分或经济制裁。

第十章 附 则
第六十一条 本规定由铁道部公安局负责解释。
第六十二条 本规定自发布之日起试行。


关于宅基地使用权转让和抵押有关问题探析

黑龙江省北安市人民法院 郭辉


内容提要：
本文仅就宅基地使用权的法律特征、转让与抵押问题作一粗浅探讨。本文认为宅基地使用权具有用益物权属性，主体具有特定身份性，权利行使具有受限性。同时，对宅基地使用权的转让区分为在本集体经济组织之内的转让和非本集体经济组织内的转让，认为按现有农村实际和现有法律规定，应适当扩大在本集体经济组织内的宅基地的转让，扩大交易主体和交易范围，拓宽农民融资渠道，保护农民现有的宅基地财产权。对非本集体经济组织内的转让持否定态度，认为，我国人多地少，农村社会保障体系尚未形成，应杜绝城镇居民非集体经济组织成员购买宅基地，否则会与我国现有的土地制度相冲突，不利于保护农民的切身利益。关于宅基地的抵押，本文观点认为可以在本集体经济组织内探讨抵押，并且围绕能否实现抵押权，尽可能发挥宅基地在市场经济的应有作用，促进农村经济发展。
全文共6650字。

宅基地使用权的转让与抵押问题，在《物权法》颁布实施以前，理论界及司法实践中有较多争论。现《物权法》关于宅基地使用权的规定也仅有四条，在司法实践中对宅基地使用权的转让与抵押仍存有很多模糊认识。本文仅就宅基地使用权的法律特征、转让与抵押问题作一粗浅探讨。
一、 宅基地使用权的法律特征
（一）、用益物权属性。
所谓宅基地使用权，是指宅基地使用权人依法享有占有、使用集体所有的土地，在该土地上建造房屋，其他附着物，并排除他人干涉的权利。 《宪法》第十条规定城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。因此，宅基地的所有权属性以宪法的形式确定为集体所有，同时，《土地管理法》第八条第二款也作了将宅基地确定为农民集体所有的进一步规定。宅基地使用权的权利人有权在所有权为集体所有的土地上建造房屋、其他附着物，并有权排除他人的干涉，享有对宅基地的独占权。宅基地使用权的客体是农村集体所有的土地。 权利属性符合对他人的物在一定范围内的占有、使用、收益和处分的他物权的特征，其根本性质是一种用益物权。是我国特有的一种用益物权形式，是新中国成立以来，在中国土地政策基础上形成的固有制度。
（二）、主体具有特定身份性
基于农村土地有限性，虽然农村土地是集体经济组织所有，但国家法律不允许农村集体组织任意改变土地用途，而且宅基地数量不可能是无限的，因此，宅基地成为了有限的、稀缺的资源。 所以宅基地使用权是农民生产和生活中的一项重要财产。《物权法》规定的宅基地使用权是针对农村的宅基地使用权，有权取得宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的村民，其他人或组织不能成为宅基地使用权的主体。因此，宅基地使用权具有福利性 ，享有这种福利的主体只能是本集体经济组织的成员。
（三）、权利行使受限性。
《担保法》第三十七条规定：不得抵押的财产包括宅基地使用权。《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”根据上述规定，农民出卖、出租、抵押自己的房屋及宅基地都受到限制并承担相应的法律后果。另外，宅基地使用权的取得也需履行相应的程序，从我国现行法律的规定看，宅基地使用权的采取审批的方式，大致包括以下三个步骤，即使用权申请、土地使用权人同意、行政审批。 《民法物权草案》第一百六十六条规定：“宅基地应当经乡镇人民政府审核，由县级以上人民政府批准。设立宅基地使用权，不得违背乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原来的宅基地和村内空闲地。”因此，宅基地使用权权利行使受到限制，有别于土地使用权可以出租、抵押、转让。
二、 宅基地使用权的转让
随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，农民作为重要的劳动力大量向城市转移，有的农民在城市选择长期居住后，便要卖掉农村的房屋，宅基地使用权也要随之转让。就会产生相应的一些法律问题。
（一）、同村村民之间宅基地转让问题
关于宅基地使用权的转让大多体现为宅基地上的房屋的一并转让，单独就房屋宅基地的转让在司法实践中并不多见，但农村房屋的转让必然涉及宅基地转让。一种观点认为，同村村民之间可以自由转让宅基地。理由是依照现有的法律和行政法规的规定对同村村民之间的宅基地买卖和转让没有禁止性的规定，依据“法无规定不禁止”的原则, 同村村民之间的宅基地不应加以限制。
另一种观点认为,同村村民之间就宅基地的转让应是有限制条件的转让。转让时必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为须征得本集体经济组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。受限制转让的理由是:（1）目前有的集体经济组织基本没有空地可作为宅基地分配给村民，“分配宅基地”多数是指批准村民在自己的承包地和自留地中划出一部分作为宅基地来建房，因此村镇建设规划难以执行，土地浪费较大。（2）用地指标少，村民需求量大。因婚嫁、生育等原因，有的家庭宅基地不够，因此千方百计扩大宅基地，出现了借离婚扩大宅基地的现象，甚至不惜受罚也要多占宅基地。（3）因为继承、流转、分家等原因，已经出现了一户村民几处宅基地的情形，导致宅基地的拥有量十分不均衡。
对于上述两种观点，笔者认为，第二种观点符合我国法律规定和现有国情，第一种观点虽然鼓励本集体经济组织成员之间转让宅基地，却没有充分考虑我国现有农村宅基地总量不足的实际，若对本集体经济组织成员之间转让宅基地没有限制，会出现少数人拥有多处宅基地的问题。其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地。但是第二种观点限制条件过分严格，在同一集体经济组织内若有成员要转让其使用的宅基地，按照第二种观点所限制的条件很难找到符合条件的受让者，即使找到符合条件的受让者也难以形成竞买局面，会成为单一的买方市场，不利于充分保护出让人的财产权。因此笔者建议适当放宽同一集体经济组织内受让者的条件，即将第三项限制条件“受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件”，放宽为受让人现有住房和宅基地不超过二处，突破现有的土地管理法的规定，在肯定现有农村存在合理的收入差距的同时，促进有限的宅基地资源合理的配置，鼓励农村先富起来的人适当的利用和开发土地资源，保护出让人的有限的财产权。另外, 第一项的限制条件即“转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）”,也应考虑现已在城镇或其他地方有稳定的收入和固定住所的出让人，无须再限制必须拥有两处农村住房的条件。尽量扩大同一集体经济组织的出让和受让主体，用市场这支无形的手来予以调整。现我国近9亿农民人多地少的实际国情，阶段性地将农村房屋及宅基地转让从大市场中分离出来，也是农村社会保障体系尚未建立的无奈之举。
（二）、非同村村民之间进行宅基地转让问题
非同村村民之间进行转让问题，通常在买卖主体之间表现以下二种形式：一是买卖主体均是农民，但不是同一集体组织或同村村民之间进行房屋及宅基地买卖、转让。二是买方为城镇居民的房屋买卖。关于买卖合同效力，一种观点认为非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同无效，理由是，我国宪法第十条第四款规定“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权的可以依照法律的规定转让”。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。可见，作为宅基地的集体土地，在非同村村民之间进行宅基地的转让不符合上述法律规定。国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”虽不是认定合同无效的依据，但它是上述法律条文的具体化和明确化，有参照价值。据此，应认定合同无效，根据过错责任原则，由出卖方因出卖法律禁止出卖的房屋而导致合同无效，可认定其单方违约，由其赔偿因此给买受人造成的损失 。
另一种观点认为，非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同应该有效。禁止非同村村民之间进行宅基地转让不符合法律的平等原则。允许农民到城镇受让房屋及土地使用权，而不允许城镇居民到农村购置宅基地，另外，城镇居民可自由转让其房屋，而农民处分其房屋及宅基地却受到限制，对农民和城镇居民来说都是不公平的。没有享受一致的国民待遇。另外，根据合同法的规定，非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同应该有效。理由是对合同的效力认定应适用合同法的规定，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。国务院办公厅虽然在1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。但是《通知》不具有行政法规的效力，不宜作为认定合同无效的依据。 土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由此可见，法律对于因房屋转让而出现的宅基地使用权的变更的情形从转让人和面积等方面已经作出了相应的规定，通过此种规定并未禁止农民不可以向非集体经济组织成员转让宅基地及房屋，故非同村村民之间进行宅基地转让、买卖应是法律允许的。另外,《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更或者注销登记。”条文明确了宅基地使用权是可以转让的。
针对上述的观点，笔者同意第一种意见。第二种观点没有充分考虑宅基地使用权的身份性、福利性、受限制性的法律特征。《物权法》第一百五十五条规定的转让内容应不包含非同村村民之间进行宅基地转让。若按照第二种观点允许城镇居民等非集体经济组织成员购买农民宅基地，必然与现有的土地制度、政策相冲突，依据2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定的严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证的内容，各地国土资源局对城镇居民购买农村宅基地一般都不予办理过户登记手续，形成“宅基地交易结束，物权不受保护”的被动局面，受让人在受让宅基地使用权后仅享有债权，因土地政策规定无法使宅基地发生物权变动。另外，国务院办公厅在1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款的规定：“农民的住宅不得向城市居民出售” 2004年12月24日，国土资源部《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地” 虽只是政策性的文件和部门规章，不具有行政法规的效力，但应理解为是《土地管理法》第六十三条规定法律条文的具体化。因此，在宅基地使用权转让过程中，违反上述的《通知》、《决定》，即同时违反《土地管理法》第六十三条的规定，应依照《合同法》第五十五条第五项的规定，认定非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同无效不应受到法律保护。
三、关于宅基地使用权的抵押
依照物权的理论，农民对自己的宅基地，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。但是关于宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利的时候，受到严格限制。关于宅基地使用权能否转让和抵押，在物权法起草过程中始终争议很大。主要有三种观点：第一种观点认为，应当允许宅基地使用权的转让和抵押，否则，宅基地使用权将成为农民的“死产”，不利于真正保护农民利益。主要理由是（1）宅基地使用权是用益物权，特别是宅基地上的房屋属于农民所有，应当允许农民转让或者抵押宅基地使用权；（2）农民发展生产缺少资金，允许宅基地使用权抵押，能够缓解农民贷款难的问题；（3）目前不少农村有部分土地和房屋闲置，为了物尽其用，也应允许宅基地使用权的转让和抵押；（4）允许宅基地使用权的转让和抵押，有利于改变城乡二元结构。宅基地使用权转让给本集体经济组织以外个人的，集体经济组织可以收取一定的费用。第二种观点认为，不宜放开宅基地使用权的转让和抵押，主要理由 ：（1）目前，我国农村缺乏社会保障体系，宅基地使用权是农民生产、生活保障；（2）依照《土地管理法》的规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员无偿取得，而且一户只能有一处宅基地，放开宅基地使用权的转让和抵押，就取得宅基地使用权的人将可能不是本集体经济组织的成员，违反《土地管理法》的有关规定，也不符合现行的农村集体经济组织的管理体制；（3）放开宅基地使用的转让和抵押，可能会为有些人多占宅基地、城镇居民购置宅基地提供便利条件，造成国家土地管理制度在执行中的混乱；（4）农民贷款难的问题，应当通过国家信贷扶持政策来解决。目前农村没有形成房地产市场，即使规定宅基地使用权可以转让或者抵押，也是流于形式，银行不愿意接受宅基地使用权这类的抵押物。第三种观点认为，经本集体经济组织同意，宅基地使用权可以在本集体经济组织内部随着房屋的转让、抵押而有条件的转让、抵押，以实现物尽其用的目的。
笔者同意第三种观点，宅基地及住房是农民重要的生活资料，从目前农村实际，现行法律和国家有关政策采取的禁止性的规定看，《担保法》第三十七条明确规定，宅基地使用权不得抵押.禁制宅基地使用权抵押已经限制了农民的融资渠道。因我国农村社会保障体系尚未形成，为保护耕地，保护农民，制度设计初衷是保护农民，但最后效果却是导致农民权利的贫困，最终损害了农民的利益，加大了农村居民和城镇居民的收入差距，农民的融资成本价加大,渠道狭窄,这种状况已不利于农村经济的发展.但本集体经济组织内部是否允许宅基地使用权抵押，有必要进一步研究和探讨。另外，现有土地制度禁止城镇居民购买农村宅基地,若扩大抵押权主体范围,最终抵押权也不能实现,故没有研究意义.现实是农村房屋流转从统一的市场中已割裂出来，如何在限制的交易范围和交易主体条件下，使宅基地这一农民拥有的资源得到最佳配置，遵守市场经济的运作规律，在一定程度上拓宽农民的融资手段。使农村宅基地实现其应有的实际价值，发挥其应有的作用, 笔者认为最佳途径是从如何实现抵押权这个方面加以论证。中国人民大学法学院王利明教授认为，宅基地具有一定的身份性质，并不适合自由转让，而只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。 故在集体经济组织内部实现抵押权是可能的。在实践中笔者认为应注意以下问题：
一是把握“地随房走”的原则。实现宅基地抵押权时其地上建筑物，其他附着物所有权随之转让”。相对应的是宅基地的房屋抵押时，实现抵押权时宅基地也应随之转让。有一种观点认为，以农村集体所有的宅基地上的房屋抵押的，抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地，抵押人只能以抵押的房屋的建筑材料作为动产优先受偿。 对于这种观点，在理论上可以存在这种结果，或者在实践中由特殊建筑材料建筑的房屋存在可能，如可移动、可拆除特殊建筑材料建筑的房屋，但在实践中并不多见，操作性不强。这种观点违背了房屋主体与土地使用权主体相一致的原则，故在房屋抵押时应坚持“房随地走或地随房走”的原则。
二是抵押权主体必须是集体经济组织内部成员。因转让人和受让人应限定在同一集体经济组织内，故行使抵押权的主体必须是本集体经济组织成员，否则在实现抵押权时，会因出让主体或受让主体不适格，而导致抵押权的落空。
三是宅基地抵押期限的限制。因为宅基地使用权是一种特殊的用益物权，按照现行法律规定宅基地使用权期限没有限制，故应在立法层面上进一步探讨，建议立法规定，实现抵押权时抵押权人对抵押物的占有和使用最长的期限，参照土地承包经营期限三十年的规定，这样抵押人不会永远失去宅基地。同时满足债权人的合法权益，加宽了农民融资渠道。
四是加快农村社会保障体系的建立。农民与城市居民的差别不但体现在人均收入上，在法律赋予的权利上也存在着差异，其重要特点是农村的经济基础薄弱，社会保障体系尚未形成，因此若要改变这种现状，应加快农村保障体系的建立，使宅基地不再具有福利和社会保障功能，使农村与城市的不动产制度形成统一。
注释：
1、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第456页。
2、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第456页。
3、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第462页至463页。
4、郑永胜、鞠海亭、郑文平：《农村房屋买卖：是耶，非耶？》载人民法院报2006年2月21日。
5、郑永胜、鞠海亭、郑文平：《农村房屋买卖：是耶，非耶？》载人民法院报2006年2月21日。
6、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第460页。
7、郑永胜、鞠海亭、郑文平：《农村房屋买卖：是耶，非耶？》载人民法院报2006年2月21日。
8、李国光、奚晓明：《〈关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释〉的理解与适用》，吉林人民出版社2000年版，第204页