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房地产权属变更案例评析

作者：宋飞（网络游魂） 本文原载葵花法律论坛

1994年10月，某外国一家跨国公司来华投资，在某市兴办了一家外商独资企业。1995年1月，在某市一次国有土地使用权拍卖出让会上，获取某市一地块的土地使用权。随后进行房地产开发，于1996年3月在该地块上建起商住楼一座，共8层。其中，最底一层承租给某国有商场二至五层卖给七家公司商住，六至八层留作自用。后以此自用的三层作抵押向某银行贷款。但因逾期不能偿还贷款，某银行申请法院变卖该三层房地产，后该三层由另外四家公司购买。
问：该外商独资企业自获取该地块使用权，至商住楼六至八层变卖，按照房地产法的规定，应办理哪些房地产权属变更手续？

答：1.获取该地块使用权，应向市土管部门申请土地使用权变更登记，经市土管部门核实，由市政府颁发土地使用权证书。
2.在该地块上建起商住房,应凭土地使用权证书向市房管部门申请房屋所有权登记,由市房管部门核实并颁发房屋所有权证书.
3.将楼房二至五层卖给七家公司商住,应向市房管部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所用权证书向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府更换或更改房屋所有权证书.
4.将自用的六至八层作抵押向银行贷款,企业应与银行持土地使用权证书和抵押合同,到市房管部门办理抵押登记.
5.六至八层被变卖后,企业应按照房地产变更登记的程序,持法院判决文书为购买方的四家公司办理土地使用权和房屋所有权的过户登记.

点评：房地产权属变更一向是一项让购房者和开发商头疼的事情。以上这个案例虽然旧了一点，希望能给想弄清登记程序的人们指点迷津。

作者简介：宋飞,1980年12月11日生, 毕业于华中科技大学法学院，现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作.曾在法律图书馆网发表论文《人治与法治的较量-兼论德治》、《从一案看劳动教养制度的存废》、《试论国有资产流失与法律规制》、《周??与》、《盖尤斯与》、《格老秀斯法学思想研究》、《制定法、成文法概念比较研究》、《宪法定义新论》、《试论我国法学教育的现状问题与对策》、《对12起处罚决定被撤销的复议案的法理分析》、《公司法与劳动法竞业禁止原则之比较》、《试论公司监事制度》；译作《中国传统哲学与争端解决》、《美国诉微软案》、《屠宰场案的负面影响》。


机械部


机械部直属科研单位成本核算办法
1993年7月24日，机械部

第—条 为了适应深化科技体制改革和发展社会主义市场经济的需要，建立起以提高经济效益为目标， 以强化内部经济管理为中心的核算体系，提高成本管理与核算水平， 根据财政部颁发的《企业财务通则》和《企业会计准则》的规定，结合我部科研事业单位的实际情况，制定本办法。
第二条 成本核算采用制造成本法。 单位的科研课题（产品）成本核算到制造成本为止。期间费用包括管理费用、财务费用、销售费用， 直接体现为当期损益。
第三条 成本核算以每一个科研课题（产品）做为核算对象。 对金额大、 周期长的可以把科研课题（产品）结构分解或按其完成进度做为一个成本核算对象；对金额小、 周期短的同类性质的科研课题（产品）可以合并为一个成本核算对象。成本核算按每一个成本核算对象设立成本明细帐。
第四条 制造成本包括科研课题（产品）成本和制造费用。
（一）科研课题（产品）成本包括科研（生产）过程中实际消耗的直接材料、直接工资及其他直接支出。
1．直接材料包括原材料、辅助材料、备品备件、外购半成品、燃料、动力、专用仪器设备、样品样机购置、外协加工费等费用。
2．直接工资包括直接参加科研、生产人员的工资、辅助工资、福利费，按规定应计入成本的技术改进奖、合理化建议奖、 原材料及燃料节约奖及其他直接劳务支出。
3. 其他直接支出包括科研（生产）项目外出调研、收集资料、现场调试、技术鉴定所支出的差旅费、会议费、 出国费用等凡能明确为某一科研课题（产品）而支付的一切费用。
（二）制造费用包括：科研生产单位为组织和管理科研生产活动所发生的不直接参加科研生产的管理人员、辅助人员、 外出学习人员的工资、辅助工资、福利费以及固定资产折旧（使用）费、修理费、办公费、 差旅费、取暖及动力费、运输费、劳动保护费、 保险费等不能直接记入科研课题（产品）成本的其他制造货用。
第五条 制造费用应定期按一定的分配标准计入各个成本核算对象。
第六条 管理费用包括科研所（院）职能管理部门为组织、 管理科研生产所发生的各种费用。
（一）劳务费：所（院）管理部门的人员工资， 补助工资和福利费费及其劳务支出。
（二）固定资产折旧费（使用费、 计时费）：公用房屋建筑物和在用设备仪器的折旧费（使用费、计时费）。
（三）无形资产摊销是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、 非专利技术等无形资产的摊销。
（四）固定资产租赁及修理费：固定资产租赁费， 设备仪器的中小修理费和未实行预提费用单位的大修理费用以及不够基本建议投资额度的零星土建工程费用等。
（五）公务费：所（院）管理部门的办公用品、 卫生保洁用品的购置费，开展文娱、体育活动的费用，公用报刊、政治学习资料的订购费， 学术交流活动费、养路费以及零星物品的购置费等。
（六）差旅费：所（院）管理部门人员市内和外埠出差的交通费、 住宿费、伙食补助费、调干及随行家属旅费，大中专毕业生的调遣费等。
（七）情报资料费：研究院（所）业务部门必须的专业书刊、 业务资料的购置费，以及各种专业资料的印刷、复制、摄影、录像的费用等。
（八）职工教育及工会经费：按规定比例计提的本单位在职职工的工会经费和职工教育经费。
（九）业务招待费是指单位为业务经营的合理需要而支付的费用， 在下列限额内据实列入管理费用：全年销售净额在500万元（不含500万元）以下的，不超过年销售净额的千分之十； 全年销售净额在500万元但不足1000万元的（不含1000万元）， 不超过销售净额的千分之七； 全年销售净额在1000万元到1500万元（但不含1500万元）的，不超过全年销售净额的千分之五； 超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分的千分之三； 超过5000万元（含5000万元）但不足一亿元的，不超过该部分的千分之二；超过一亿元的（含一亿元），不超过该部分的千分之一。
销售净额等于销售收入额减去发生的销售退回、折让或折扣额。
（十）坏帐损失：指单位不能收回的应收帐款而发生的损失。 确认坏帐损失应符合下列条件：
1、债务单位撤销，确实无法退还的部分；
2、债务人破产或死亡，确实无法追回的部分；
3、债务单位（人）逾期未履行偿还义务超过3年，确认为呆帐、 死帐而不能收回的部分。
各单位可以于年度终了， 按照年末应收帐款余额的千分之4计提坏帐准备金，计入管理费用。
确认坏帐损失后，责任单位必须有正式申请报告， 依据坏帐损失金额的大小明确审批权限，对本单位有较大影响的坏帐损失应向职代会通报。对超过3年以上应收帐款确实不能收回部分，需报部批准后方可核销。
（十一）外事费：按外事费开支规定支付的所（院）管理部门和非课题项目的临时出国人员费用，研究所（院）接待外宾工作人员的费用。
（十二）其他费用：研究所（院）环境绿化费、财产保险费、 节日装修费、消防器材费、排污费、审计费、 诉讼费以及上述范围的其他可以列入成本的费用。
第七条 财务费用是指单位为筹集资金所发生的各项费用， 包括单位科研生产经营期间发生的利息支出（减利息收入），汇兑净损失、 调剂外汇手续费以及筹资发生的其他财务费用等。
第八条 销售费用是指单位在销售科研产品、 自制半成品和提供劳务等过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项经费， 包括应由单位负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、委托代销手续费、广告费、 展览费、租赁费（不含融资租赁费）和销售服务费用，销售部门人员工资、 辅助工资、职工福利费用、差旅费、办公费、折旧（使用）费、修理费、 物料消耗、低值易耗品摊销以及其他费用。
发生的销售退回、折让或折扣作为事业收入的抵减项目处理。
第九条 为保持科研课题（产品）成本的稳定性，对于一次支付， 分期摊销的费用，应当在费用支出时，先列作待摊费用，再分别费用项目，按收益期限（一般不超过一年）确定分摊额， 分月摊入课题（产品）成本。
待摊费用的内容规定如下：
（一）一次领用单价或数量较大的低值易耗品。
（二）数额较大的固定资产中小修理以及未进行预提而发生的大修理费用。
（三）一次支付、数额较大的技术转让费，咨询费，财产保险费等。
（四）专用仪器设备、样品样机的购置费。
（五）一次支付的固定资产租金。
（六）发生的其他待摊费用。
第十条 对于应由本月成本负担而在以后月份支付的费用， 应当在本月提取时，列作预提费用。 并分别费用项目计入本月的科研课题（产品）成本。预提费用与实际发生数差异较大时， 应及时调整提取标准多提数额，一般应在年终冲减成本。
预提费用的内容规定如下：
（一）研试产品的“三包”费用。
（二）固定资产（包括租入）的大修理费用。
（三）按季支付的科技贷款和周转金贷款利息支出。
（四）科研项目现场调试、补充试验所发生的费用。
（五）发生的其他预提费用。
发生的其他需要预提的费用项目，应报部同意后才能进行预提。 跨年度的预提费用在年终会计结算中，按照规定的成本计算期， 及时调整为实际成本。
第十二条 单位的下列支出，不得列入成本、费用：
（一）为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；
（二）对外投资的支出；
（三）被没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金；
（四）单位赞助、捐赠支出；
（五）国家法律、法规规定以外的各种付费；
（六）国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
第十三条 单位对下属机构实行内部承包和内部经济责任进行管理的，在内部承包合同和内部责任协议书中已明确成本、 费用负担标准或负担额度的暂不变更，待合同或协议书期满后再按本办法有关内容， 重新制订内部分配制度。
第十四条 本办法从1993年7月1日起执行。