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朔州市人民政府关于印发《朔州市人民政府工作规则》的通知

时间:2024-07-22 01:37:31 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9806
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朔州市人民政府关于印发《朔州市人民政府工作规则》的通知

山西省朔州市人民政府


朔州市人民政府关于印发《朔州市人民政府工作规则》的通知


各县、区人民政府,市直各委、办、局,各驻朔单位:

《朔州市人民政府工作规则》已经市人民政府第14次常务会议修订通过,现予印发。1990年3月29日市政府第15次常务会议通过的《朔州市人民政府工作规则(试行)》同时废止。


二○○五年六月三日




朔州市人民政府工作规则


第一章 总 则

一、根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《国务院工作规则》和《山西省人民政府工作规则》,朔州市人民政府(以下简称市政府)结合工作实际,制定本规则。
二、市政府坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,在党中央、国务院、省委、省政府和市委的领导下,认真贯彻党的路线、方针、政策,坚持以人为本,树立和落实科学发展观,全面正确履行政府职能,积极实施依法治市、科教兴市战略,加速推进生态能源工业基地建设,实现全市经济社会跨越式发展。
三、市政府组成人员要忠实履行宪法、法律和法规赋予的职责,树立正确的政绩观,坚持执政为民、执政兴市;坚持解放思想,实事求是,与时俱进,开拓创新;忠于职守,服从命令,顾全大局,全心全意为人民服务,以高昂的斗志、振奋的精神、扎实的工作,努力把市政府建设成为行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效的服务政府、责任政府、法治政府。
四、市政府各部门和直属单位要依照法律、法规行使职权,进一步转变政府职能、管理方式和工作作风,推进电子政务,简化办事程序,提高行政效能,确保市政府各项工作落到实处。

第二章 组成人员职责

五、市政府由下列人员组成:市长、副市长、秘书长、市政府组成部门的委员会和办公室主任、局长。
六、市政府实行市长负责制,市长领导市人民政府的全面工作。副市长协助市长工作,市长助理协助市长、副市长工作。
七、副市长按分工负责处理分管工作。受市长委托,负责其他方面的工作或者专项任务,并可代表市政府进行外事活动。
八、秘书长在市长领导下,负责处理市政府的日常工作,副秘书长按分工协助副市长、秘书长联系协调有关工作。
九、市长出访、出差、休假期间,由常务副市长代行市长职务。
十、市政府组成部门的委员会和办公室主任、局长,负责本部门的工作。
市政府组成部门根据法律、法规、省政府的规章和市政府的决定、命令,在本部门职权范围内行使职能。
市审计局在市长领导下,依照法律规定独立行使审计监督权,不受其他行政机关、社会团体和个人的干涉。

第三章 全面履行政府职能

十一、市政府及各部门要加快政府职能转变,全面履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职能。
十二、贯彻国家宏观调控政策措施,主要运用经济、法律手段和必要的行政手段,引导和调控全市经济运行,调整和优化经济结构,鼓励发展对外经济贸易和区域经济合作,实现经济增长、增加就业、稳定物价。
十三、加强市场监管,创造公平和可预见的法制环境,完善行政执法、行业自律、舆论监督、群众参与相结合的市场监管体系;加强“信用朔州”建设,建立信用监督和失信惩戒制度,健全社会信用体系;整顿和规范市场经济秩序,建立统一、开放、竞争、有序的市场体系。
十四、认真履行社会管理职能,完善社会管理政策,依法管理和规范社会组织、社会事务,妥善处理社会矛盾,维护社会秩序和社会稳定。加强城乡基层群众性自治组织和社区建设。培育并引导各类民间组织的健康有序发展,充分发挥其作用。依法建立健全各种突发公共事件应急机制,提高政府应对公共危机的能力。
十五、强化公共服务职能,完善公共政策,健全公共服务体系,努力提供公共产品和服务,推进部分公共产品和服务的市场化进程,建立健全公共产品和服务的监管和绩效评估制度,简化程序,降低成本,讲求质量,提高效益。

第四章 实行科学民主决策

十六、市政府及各部门要建立群众参与、专家咨询和政府决策相结合的决策制度,健全深入了解民情、充分反映民意、广泛集中民智、切实珍惜民力的决策机制,完善重大决策的规则和程序,实行依法决策、科学决策和民主决策。
十七、市政府作出重大决策和重要工作部署,须经市政府全体会议或市政府常务会议讨论决定。
十八、各部门提请市政府讨论决定的重大决策建议,应以基础性、前瞻性、战略性研究或发展规划为依据,经过专家或研究、咨询、中介机构的论证评估或法律分析;涉及相关部门的,应充分协商;涉及县区或市开发区的,应事先征求县区政府或市开发区管委会的意见;涉及人民群众切身利益的,一般应通过社会公示或听证会、座谈会等形式听取各方面的意见和建议。
十九、市政府在作出重大决策前,根据需要通过召开座谈会等形式,直接听取人大代表、政协委员、民主党派、工商联、群众团体、专家学者等方面的意见和建议。
二十、市政府在决策中,要充分体现“公开、公平、公正”的原则,同时要针对不同情况,实行分类指导,注重政策导向,发挥政策集聚效应,确保决策取得实效。
二十一、市政府及各部门要定期对决策执行情况进行跟踪与反馈,并适时调整和完善有关政策。逐步建立重大决策绩效考核制和责任追究制。对于关系全市改革发展稳定的重大决策,要建立跟踪问效制度。对造成重大决策失误的,要追究决策者的责任。

第五章 坚持依法行政

二十二、依法行政的核心是规范行政权力。市政府及各部门要认真贯彻落实国务院《全面推进依法行政实施纲要》,按照合法行政、合理行政、程序正当、高效便民、诚实守信、权责一致的要求行使行政权力,不断提高依法行政的能力和水平。
二十三、市政府根据社会主义市场经济发展、社会全面进步和扩大对外开放的需要,按照法定程序,适时制订政府规范性文件,修改或废止不适当的规范性文件。
市政府制定规范性文件,由市政府法制机构负责审查或组织起草,并经市政府常务会议集体讨论决定。市政府规范性文件的解释工作由市政府法制机构承办。
二十四、制定规范性文件,必须符合宪法、法律、法规、规章以及国家和省的方针政策,维护法制的统一;必须紧密结合本市实际,加强调研、论证和听证,具有可操作性;必须从全局出发,做好衔接王作,提高权威性。
市政府各部门制定的规范性文件,不得超越本部门的职责范围,标题中不得冠以行政区域名称。凡涉及两个以上部门职责范围的事项,应与有关部门联合制定规范性文件,或者报请市政府制定规范性文件。
市政府及各部门制定的规范性文件,应当在朔州日报刊登,并在市新闻媒体发布消息。未向社会公布的规范性文件无效。
二十五、加强,政府规范性文件的备案工作。市政府制定的规范性文件,应当及时报省政府备案。各县区政府和市政府各部门制定的规范性文件,要及时报送市政府备案。市政府法制机构依照《山西省规范性文件制定与备案规定》,负责规范性文件的备案登记和审查工作。
二十六、市政府及各部门要认真贯彻实施《行政许可法》,进一步推进行政审批制度改革。依法规范行政行为,特别是依法规范行政处罚、行政强制、行政审批、行政许可、行政确认、行政收费等行为,保证行政执法主体合法、程序规范。
二十七、严格实行行政执法主体公告制、行政执法责任制和执法过错追究制,切实做到严格执法、公正执法、文明执法。坚决贯彻行政执法与经济利益脱钩、与责任挂钩的原则,理顺行政执法体制,科学配置执法机关的职责和权限,加强执法机关的执法协调,积极推进综合执法。

第六章 报告工作和行政监督制度

二十八、市政府一般应在年中和年末向省政府报告全面工作情况。对省政府的重点工作、交办的重要事项,以及我市的重要情况和重大事件,要及时报告。
二十九、市政府制定经济和社会中长期发展规划、年度国民经济和社会发展计划、财政预算草案,涉及全局的改革事项,涉及群众切身利益的重大事项,重大建设项目以及其他需要市委组织协调的重大事项,要向市委报告。
三十、市政府要自觉接受市人大及其常委会的监督,向其报告工作,接受质询;接受市政协的民主监督,虚心听取意见和建议。
三十一、市政府各部门及各县区政府要在年中和年末向市政府报告市政府工作部署的执行情况及本部门、本县区下一阶段工作安排。遇有重要情况或重大事件,要及时报告。
三十二、市政府及各部门、各县区政府实行重大紧急情况报告责任制。市政府重大紧急情况报告工作由秘书长直接领导,分管副秘书长具体负责。市政府各部门、各县区政府重大紧急情况报告工作由第一责任人负总责。
三十三、市政府各部门要按照有关法律规定接受司法监督,同时要自觉接受监察、审计等部门的专项监督。对司法监督和专项监督中发观的问题,要认真查处、整改并向市政府报告。
三十四、市政府及各部门要加强行政系统内部层级监督,严格执行《行政复议法》,及时发现并纠正违反法律法规的规范性文件,以及行政机关违法或不当的具体行政行为。主动征询并认真接受下级政府及其部门对市政府和部门工作提出的批评、意见和建议。
三十五、市政府及各部门要高度重视人大代表和政协委员议案、建议和提案的办理工作,不断提高办结率和满意率。
三十六、市政府及各部门要重视人民群众来信来访工作,进一步健全和完善信访工作制度,确保群众信访渠道的畅通;市政府领导及各部门负责人要亲自阅批重要的群众来信,切实解决群众的重要信访问题。
三十七、市政府及各部门要接受舆论和群众的监督,对新闻媒体和群众反映的问题,要积极主动地查处和整改。重大问题的整改情况要向社会公示。
三十八、建立健全政府信息公开制度,除涉及国家机密、商业秘密以及其他不应公开的事项外,市政府及各部门所掌握的政务信息应当通过有效途径向社会公众和利益相关人公开。建立与人民群众利益密切相关的重大事项社会公示制度,保障人民群众的知情权、参与权和监督权。政府信息公开应当及时、准确、充分。

第七章 工作安排布局

三十九、市政府及各部门要加强工作的计划性、系统性和预见性,搞好年度工作安排部署,并根据形势和任务的变化及时作出调整。
四十、市政府提出年度重点工作目标,确定需要讨论的规范性文件和召开的全市性会议等,形成市政府年度工作安排布局,下发实施。各部门要按照市政府下达的工作重点,进一步细化任务,组织落实。

第八章 学习和调研制度

四十一、市政府组成人员要崇尚实干,崇尚创新,做学习的表率。密切关注国际国内经济、社会、科技等方面发展变化的新趋势,不断充实新知识,丰富新经验,提高理论水平和理政能力。市政府通过举办讲座等形式,组织学习经济、科技、法律和现代管理等方面的知识。
四十二、市政府及各部门要进一步建立和完善调查研究制度。
四十三、市政府及各部门要加强经济社会发展基础性、战略性问题的研究,搞好中长期发展规划,围绕经济社会发展的难点、热点、焦点问题,开展专题调研。市政府领导每年至少用两个月时间,通过深入基层和召开座谈会等多种形式开展调研。调研题目由市政府领导根据工作需要自行确定。
四十四、市政府要充分发挥研究机构的参谋助手和智囊作用。市政府办公厅要强化调研职能,建立调研网络,跟踪经济社会发展,为市政府领导决策提供依据。对市领导关心重视的问题,加大调研力度,寻找解决问题的有效办法。
四十五、市政府要加强信息工作,不断提高信息服务的质量和水平。要及时收集汇总、分析预测和跟踪反馈信息,充分运用信息化技术,逐步建立健全覆盖面广、反应灵敏、传递快捷、处置准确的信息网络体系,保证信息及时、准确、有效,发挥好信息的指导服务作用。
四十六、市政府坚持人民群众建议征集制度,拓宽政府与人民群众联系的渠道。

第九章 会议制度

四十七、市政府实行市政府全体会议、市政府常务会议和市长办公会议制度。
市政府视情况召开全市性会议部署工作。
四十八、市政府全体会议由市长、副市长、秘书长及政府组成部门的委员会和办公室主任、局长组成,由市长召集和主持。主要要确定。
五十一、市政府全体会议、市政府常务会议、市长办公会议的组织工作由市政府办公厅负责,具体程序按照《朔州市人民政府会务工作制度》的有关规定执行。
五十二、市政府领导不能出席市政府全体会议或市政府常务会议,向市长请假;如对议题有意见或建议,可在会前提出。
五十三、市政府全体会议和市政府常务会议的纪要由分管副秘书长和秘书长审核后报市长签发;会议议定事项由有关部门负责落实,办公厅负责督办,督办落实情况可分别以口头、简报、专题报告等形式报告市政府领导;会议讨论决定的事项,宜于公开的应及时报道,新闻报道稿经秘书长或有关副秘书长审定,必要时报请市长审定。
市长办公会议纪要由分管副秘书长审核后,报主持会议的市长、副市长签发;会议议定事项由分管副秘书长牵头督办。
五十四、市政府及各部门召开的工作会议,要减少数量、控制规模、严格审批。凡以市政府名义召开的会议,统一由市政府办公厅按有关规定办理;应由各部门召开的全市性会议,不得要求以市政府或市政府办公厅的名义召开,一般不邀请县区政府负责人出席,确需邀请的需报市政府批准。全市性会议应尽可能采取电视电话会等快捷、节俭的形式召开。
五十五、市政府及各部门召开的各类会议要搞好会前协调,做好筹备工作,确保质量效果。凡需提交市政府全体会议、常务会议审定的重大事项,会前应深入调研,充分协调。市长办公会议议定的事项,一般应属于执行、实施、推进过程中或所分管的日常工作中需要解决的问题;凡需要市政府作出决策的政策性、全局性和长远性的重大问题,经市长办公会议基本协调一致后,提交市政府常务会议审议决定。
经市政府常务会议审议通过或市长办公会议研究确定的事项,应以正式印发的会议纪要为准。

第十章 公文报送与审批制度

五十六、报送市政府的公文,应当符合《国家行政机关公文处理办法》、《国家行政机关公文格式》和省、市政府及办公厅公文处理的有关规定。
五十七、市政府各部门和各县区政府向市政府的请示、意见、报告,由主要负责人签发。请示应一文一报,不得多头主送,不要越级请示。请示内容涉及其他部门职责,须先行征求有关部门意见;部门之间如有分歧意见,主办部门应主动协商,经协商不能取得一致意见的,主办部门应列明各方理由,并提出办理建议报市政府。除市政府领导直接交办和必须直接报告的事项外,一般不得直接向领导同志个人报送公文。
五十八、属于部门职权范围的或需部门先行审核的事项,应向主管部门行文,不要直接报送市政府。
五十九、凡报送市政府的公文,以及以市政府或办公厅名义印发的公文,统一由市政府办公厅按照市政府领导分工呈批,重大问题报送市长审批。需要从法律角度审核的公文,应先转市政府法制机构审核。
六十、以市政府名义发文,由副市长签发或经分管副市长审核后,由市长签发。其中,市政府向省政府的请示、报告,市政府发布的规范性文件、决定和命令,向市人民代表大会及其常委会提出的议案、人员任免,事关全局的重要公文,由市长签署。
以市政府办公厅名义发文,属市政府办公厅职权范围内的由秘书长签发;市政府各部门要求以市政府办公厅名义转发的,由秘书长审核签发或由分管副市长签发,必要时呈报市长签发。领导同志审批公文,应签署明确意见、姓名和日期。
六十一、市政府及各部门要遵守行文规则,注重行文效用,进一步精简公文。各部门要认真履行各自的职责,属部门职权范围内的事务,由部门自行发文。涉及有关部门的应当事先协商,联合行文。
六十二、加强政府系统办公自动化建设,实现公文网上审批、传递,提高公文运转效率。

第十一章 值班制度

六十三、市政府及各部门、各县区政府实行24小时值班制度。市政府日常值班工作由秘书长直接领导,分管副秘书长具体负责,市长、副市长、秘书长、市长助理、副秘书长轮流带班。重大节假日或非常时期要加强值班力量。
六十四、市政府各部门、各县区政府要建立和完善重大紧急情况处置预案及信息搜集、处理、报送制度,对发生在本部门、本系统或者本县区的重大情况和突发事件,在及时做好处置工作的同时,必须在事件发生后第一时间,以《值班动态》形式报市政府;市政府办公厅在事件发生4小时内专网报省政府。如遇特别重大的紧急情况,市政府工作部门、县区政府的值班人员在向本部门、本县区负责同志报告的同时,要迅速报告市政府。
六十五、市政府各部门、各县区政府要经常调查和分析研究本部门、本地区存在的影响稳定的重点和热点问题,掌握重大社会动态,分析预测可能出现的紧急重大情况,有针对性地采取应对措施,做到早发现、早报告、早控制、早解决。
六十六、市政府要加强对全市政府系统值班工作的监督检查,严禁迟报、漏报、瞒报等现象的发生,对造成严重后果的,要严肃追究领导和有关人员的责任。

第十二章 政务督查制度

六十七、市政府及各部门要建立健全政务督查工作责任制,切实加强政务督查工作。市政府及各部门的主要负责人为政务督查工作的第一责任人。
六十八、市政府政务督查工作的范围和内容是,党中央、国务院、省委、省政府和市委、市政府的重大决策、重要工作部署、重要会议和文件决定事项贯彻落实情况;市人大代表、市政协委员的议案、建议、提案的办理落实情况;与人民群众生产生活息息相关的热点、难点和突出问题;市政府领导指示、交办事项以及其他需要督促检查的事项。
六十九、政务督查要坚持依法督办、客观公正、注重实效的原则,严格按照法律、法规、规章和政府规范性文件规定进行。坚持从实际出发,实事求是,全面准确地了解情况,客观公正地反映问题,防止以偏概全,杜绝弄虚作假,确保督查事项落到实处。
七十、建立完善的政务督查工作程序,严格按照立项、交办、承办、催办、反馈、归档等工作程序规范督查工作。
七十一、政务督查工作实行逐级负责制。各级领导要亲自督促检查重大决策、重要事项,协调解决有关问题。市政府秘书长、副秘书长按照分工,对市长、副市长安排部署的工作事项主动督办,并及时报告。市政府督查机构要围绕市政府的重大决策、重要部署和重点工作,认真进行定期督查;针对市政府阶段性工作任务和群众反映的热点、难点和突出问题,积极开展专项督查;既要完成好领导同志交办事项,有批必督;又要增强工作的主动性,做到应督必督。

第十三章 政务活动安排制度

七十二、为保证市政府领导集中精力研究处理政府工作中的重大问题,除市委、市政府统一组织安排的活动外,市政府领导原则上不出席部门和县区召开的业务会议以及庆典、剪彩等事务性活动。除紧急重要事项或市政府领导直接安排外,市政府各部门、各县区政府一般不要当面向市政府领导请示汇报。
七十三、凡需市政府领导参加的国家、省及市委、市人大、市政协召开的会议及重要活动,由市政府办公厅根据会议活动要求和市政府领导分工提出拟办意见,报请市政府领导审定后做出安排。
要求向市政府领导当面请示报告工作的,一般由市政府办公厅秘书科室报告分管副秘书长或秘书长协调处理。秘书长或副秘书长能够解决的要立即解决并答复请示单位。确需市政府领导会见的,由秘书长或副秘书长提出意见,报经市政府领导同意后做出安排。
七十四、国务院及部门领导、省政府领导来朔调查研究或检查工作,一般由市政府办公厅制定接待方案,报请市长审定后做出安排。 国务院工作部门的司局级领导和省直厅局级领导来朔调查研究或检查工作,一般由市政府副秘书长与有关部门共同制定接待方案,报请分管副市长审定后做出安排。
七十五、来朔访问考察团队的接待工作,实行陪同团制度。陪同团团长负责来宾的迎送和陪同,根据情况分别由副市长、秘书长、副秘书长或市政府有关部门负责人担任。市政府办公厅及有关对口单位共同研究制定接待方案,报市政府秘书长审核,市政府有关领导审定。
七十六、市政府各部门涉及外事、侨务、台务的接待事项,需要市政府领导出席的,应将接待计划分别报市外事办、市台办审核后再报市政府。
七十七、境内新闻记者要求采访市政府领导的协调安排工作,由市政府办公厅和新闻办负责。境外新闻记者要求采访市政府领导的,归口市外事办、新闻办、台办按有关规定把关,提出意见送市政府办公厅协调,采访的组织工作由市新闻办负责。

第十四章 工作效能与作风纪律

七十八、市政府组成人员要树立创优争先意识,主动积极做好工作,认真负责带好队伍,充分调动一切积极因素,全力开创新的工作局面。市政府领导成员既要分工负责,又要互相配合,精诚团结,形成合力。
七十九、市政府及各部门要建立责任明确、协调有序、运行高效的工作机制。市政府的日常工作,属于各位副市长分管范围的,由分管副市长负责;涉及跨分管范围的工作和专项任务,市政府原则上明确一位副市长牵头负责,相关副市长配合。属于部门职责范围内的工作,各部门应当积极主动、认真负责地办理;涉及多个部门职责范围的事项,主办部门要主动与有关部门协商,相关部门要积极配合。
市政府对各项重要决定和重大工作部署的落实情况适时通报,并通过检查考评,表扬先进,批评落后,推进工作。
八十、市政府组成人员务必继续保持谦虚谨慎、不骄不躁的作风,继续保持艰苦奋斗的作风。模范执行中央提出的“四大纪律,八项要求”和“八个坚持,八个反对”,在思想作风、学风、工作作风、领导作风和生活作风方面严于律己,率先垂范。认真落实党风廉政建设责任制,坚持标本兼治、综合治理方针,进一步加大反腐倡廉力度,切实纠正部门和行业不正之风,努力从源头上预防和治理腐败。
八十一、市政府组成人员要坚决执行市政府的决定,如有不同意见可在市政府内部提出,在没有重新作出决定前,不得有任何与市政府决定相违背的言论和行为;代表市政府发表讲话或文章,以及个人发表涉及未经市政府研究决定的重大问题及事项的讲话或文章,事先须经市政府同意。
八十二、市政府领导下基层要轻车简从,减少陪同和随行人员,简化接待。
八十三、市政府领导原则上不为部门和县区的会议活动等发贺信、贺电,不题词。因特殊需要发贺信、贺电和题词,一般不公开发表。
八十四、市政府领导同志公务活动的新闻报道和外事活动安排,按中央和省、市有关规定执行。
八十五、副市长、秘书长、市长助理出访、出差和休假,事先应向市长请假,由市政府办公厅通报市政府其他领导和有关部门。市政府各部门主要负责人出差或休假,应履行请假手续,事先报分管副市长和市长核准,并向市政府办公厅报告。
八十六、市政府及各部门要严格执行纪律,规范行政行为,坚持杜绝行政不作为和行政乱作为现象,确保政令畅通。不推诿扯皮,不拖延误事,不越权行事,不以权谋私。对因推诿、拖延等官僚作风造成影响和损失的,要追究责任;对越权办事、以权谋私等违规、违纪、违法行为,要严肃查处。



民事和解制度是我国一项重要的民事司法制度,也是促进社会和谐的重要手段,其作用在于能及时化解矛盾、节约司法资源,最大幅度的衡平了双方的利益,也有助于社会关系的修复与发展,更有助于和谐社会的构建与稳定。在如今错综复杂的社会关系中,人们为了尽早摆脱矛盾纠纷的困扰,尽快满足自身利益之需求,在选择处理案件的方式上,更喜欢以和解方式来化解矛盾。然而,有些社会公众对和解制度的应然功能缺乏正确的认识与了解,致使一些案件“和而不解”的现象仍然普遍存在。为了更进一步认识民事和解制度的内涵与特点,实有必要对民事和解制度,特别是其核心内容——民事和解行为之效力做一次深入的研讨,并通过此文力求对司法实践有所裨益。
  一、民事和解制度的概述

  民事和解制度,相对于刑事和解制度而言,它是指民事当事人基于息事、节约成本、及时满足利益需求之目的,在民事活动中就民事权益争议的相关权利与义务在自行协商的基础上,取得一致意见,从而结束民事权益争端的一种处理纠纷方式的法律制度。民事和解制度内容包括民事和解行为的型态、民事和解协议的缔结及协议效力与履行等内容,而《民事和解协议之效力》是民事和解制度的核心内容;民事和解行为的适用范围极广,既可以适用于诉前,也可以适用于诉中,还可以适用于民事执行程序中,可归纳为三种形式:一是诉前民事侵权和解行为;二是诉内民事侵权和解行为;三是民事诉讼执行和解行为。

  二、民事和解协议行为之效力探析

  民事和解协议行为之效力如何是本文研究之重点,它对司法实践有着十分重要的指导作用,并分为诉前民事侵权和解协议之效力、诉内民事侵权和解协议之效力、执行和解协议之效力。

  (一)诉前的《民事侵权和解协议》之效力分析

  所谓诉前民事侵权和解协议是指民事侵权损害赔偿发生争议后,争议双方关于民事赔偿或补偿内容,经过自愿协商一致,于诉前自行订立的和解协议。诉前的《民事侵权和解协议》的效力定性问题,目前法律及相关司法解释对其界定不明,理论界与实务界又存在争议,而最高法院《关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》只对《人民调解协议》确认了具有民事合同性质,但未对诉前的《民事侵权和解协议》的法律地位做出规定。笔者现以民法理论为依据对诉前的《民事侵权和解协议》的效力问题做些分析与探讨,并确定其法律地位。诉前的民事侵权和解,实际是当事人之间反复协商又协商的自由过程,无论协商次数多少、协商内容如何、当事人的“权利”或“义务”的“意思”表示形式,始终都要经过“要约”、“承诺”或“新要约”、“新承诺”二个阶段来实现,如“要约”之意思表示与“承诺”之意思表示经过协商一致后就能形成了“和解合意”,“合意”形成之时,则是当事人的“权利”或“义务”被确定、变更或终止之日,诉前的《和解协议》是双方当事人的合意表现形式,实际是民事契约的缔结过程与结果,而民事契约行为又是一种民事法律行为,“民事契约”的订立既符合民事法律行为的特征,又符合合同订立所具备的要件,综上,诉前的《民事侵权和解协议》应具有民事合同之性质,其效力的判断应以《合同法》的效力规则来审查判断。

  (二)诉内的《民事侵权和解协议》之效力分析

  所谓诉内民事侵权和解协议是指民事诉讼当事人在案件受理后至案件宣判前就侵权赔偿内容或其它债权债务内容自行协商达成的和解协议,又称为《诉讼和解协议》,由于诉讼和解行为是一种民事诉讼行为,而不是单纯的民事法律行为,诉讼和解协议其实是一种程序性协议,不具有可诉性,更不是民法所述的“民事契约”关系,因此,《诉讼和解协议》不具有民事合同性质,其效力不具有法律约束力,但依照诚实信用原则,还是要倡导当事人自觉遵守或履行诉讼和解协议,《诉讼和解协议》的生效实际是以履行完毕为生效条件,履行完毕后,一般不允许当事人反悔,但只要一方未履行或履行不当时,《和解协议》视为撤销或失效,人民法院不能据以《诉讼和解协议》作为裁判依据而进行裁判。现行法律虽未对《诉讼和解协议》的效力赋予约束力和强制力,但可以借助外部的法律手段,使之具有法律强制力,最高法院《关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条之规定,当事人在诉讼过程中自行达成和解协议的,人民法院可以根据当事人的申请依法确认《和解协议》并制作调解书,由此说明,《诉讼和解协议》的效力在一定条件下可转换为裁判效力,使之具有执行力。

北安市人民法院 安丽佳

新余市物业管理办法

江西省新余市人民政府


第 7 号



《新余市物业管理办法》已经2006年4月26日市六届人民政府第14次常务会议通过,现予公布,自2006年6月1日起施行。

市 长:

二○○六年四月二十九日



新余市物业管理办法



第一章 总 则

第一条 为规范我市物业管理活动,明确业主、物业使用人和物业管理企业、开发建设单位以及与物业管理有关单位的权利和义务,保障物业合理使用,促进物业管理的健康发展,根据国家和省有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市规划区内住宅区和非住宅的物业管理以及对物业管理活动的监督,适用本办法。

第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。

本办法所称物业管理区域,是指业主委托物业管理企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围,具体以物业建设规划用地为界。

本办法所称业主,是指物业的所有权人。

本办法所称使用人,是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业,是指依法成立的并接受业主或者业主大会的委托,根据物业管理服务合同进行管理服务的企业。

第四条 新建住宅区和共用设施设备齐全的原有住宅区,建筑面积在2万平方米以上的,应按照本办法规定的方式实行物业管理;建筑面积在2万平方米以下的,可以由业主大会决定采取其他方式实行物业管理。

第五条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。

第六条 新余市房产管理局是全市物业管理的主管部门(以下简称物业主管部门),负责组织实施本办法并对全市的物业管理活动进行管理。建设、规划、城管、公安、消防、价格、工商行政等有关部门及市政、绿化、环卫、供水、供气、供电、电信、有线电视等单位应按照各自的职责配合做好物业管理的有关工作。

城市街道办、居民委员会和基层公安机关依法对物业管理进行指导监督。



第二章 物业管理分工

第七条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理,由物业管理企业负责;属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。

第八条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责;物业区共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理,由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第九条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁,由物业管理企业负责。

第十条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站(箱、道)等环境卫生设施的日常养护和维护管理由物业管理企业负责,厕所、化粪池的清掏、清运工作由市容环境卫生管理单位负责;生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站,从垃圾中转站送至垃圾场的清运工作由市容环境卫生管理单位负责。涉及到生活垃圾处理和卫生服务有关费用的事项,按市政府有关规定执行。

第十一条 高层楼(七层及以上,下同)以楼内供水泵房总计费水表为界,多层楼(七层以下,下同)以楼外自来水表井为界,界限以外(包括计费水表)的供水管线及设备,由供水企业负责维修管理;界限以内(包括水表井至用户)的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

第十二条 物业管理区域内供电线路、供气管道、消防设施、照明设施等,属于共用设施设备的,由物业管理企业负责维修管理;属于公共部分的,分别由供电、供气企业和管理消防设施、路灯的单位负责维修管理。



第三章 物业管理区域划分

第十三条 物业管理区域划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,遵循规模经营、方便管理,降低管理成本,提高服务水平的原则。

划定的物业管理区域内不得有市政主干道路、市级规划道路穿越。

第十四条 新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划范围划分为一个物业管理区域。

新建住宅区建筑面积达不到5万平方米的,可与相邻住宅整合为一个物业管理区域。

新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为一个物业管理区域。

第十五条 商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的,可以划分为一个物业管理区域。

第十六条 原有住宅建筑规模在1万平方米以下的,遵循规模经营、方便管理的原则,按照城市主次干道或者其他自然边界围合,可以将几个项目或单位合并为一个物业管理区域。



第四章 业主和业主大会

第十七条 建立业主名册制度。

业主名册,由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业,由建设单位建立业主名册,并在业主委员会产生后移交其管理。

业主变更的,新业主应当在业主名册上进行变更登记。

第十八条 物业管理区域内的业主通过业主大会行使下列权力:

㈠选举、撤换业主委员会组成人员,监督业主委员会的工作;

㈡审议通过业主公约和业主委员会章程;

㈢决定选聘或解聘物业管理企业;

㈣决定有关业主利益和物业管理的重大事项;

㈤监督物业管理企业执行物业管理合同的情况;

㈥有关法律、法规规定的其他职权。

第十九条 公有住宅出售建筑面积达到30%以上,或者新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上,或者新建商品住宅入住率达到30%以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的的居住小区,应当设立业主委员会。

第二十条 开发建设单位(包括除商品房以外的其他产权单位)应以首任业主的身份,负责(或委托物业管理公司负责)成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会。筹备组成员由开发建设单位代表、业主代表和居民委员会有关人员组成。物业主管部门和街道办应当指导和协助业主及时召开业主大会。业主委员会成立后,业主大会由业主委员会负责召开。

业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议每年至少召开1次。业主可以提议召开业主大会临时会议,业主大会临时会议的召开,应经有20%以上投票权的业主提议,业主委员会在接到提议后15日内应当组织召开。

第二十一条 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。决定事项通过后应当在三日内,以书面形式在物业管理区域内予以公布。

第二十二条 召开业主大会,可以由业主或业主的书面委托代理人直接出席召开,如有过半数以上投票权的业主同意或因物业附近场地条件限制等情况,经召集大会的组织向物业主管部门作出书面报告,取得物业主管部门的同意,业主大会也可以书面方式召开。

第二十三条 在首次业主大会会议上的投票权数,实行住宅1套1票。非住宅房屋不超过100平方米有单独房屋所有权证的为1票;超过100平方米的,每超过100平方米计1票;超过部分不足100平方米的不计票。单个业主在业主大会会议上所持的投票权,不得超过全部投票权的30% 。

首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。

第二十四条 业主身份以售房合同或产权登记证为准。业主的配偶、亲属或使用人受业主书面委托可参与投票。售房合同或产权证上登记的业主超过1人的,可书面委托1人行使业主权利。

第二十五条 开发建设单位未售出的空置房,由开发建设单位作为业主参加业主大会,投票权数的确定按本办法第二十三条的规定执行。

第二十六条 业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织。业主委员会对业主大会负责,履行下列职责:

㈠召集和主持业主大会或业主代表大会,报告物业管理的实施情况;

㈡草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案报业主大会通过,监督业主公约的实施;

㈢代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业管理委托合同,并负责合同的履行;

㈣听取业主、使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;

㈤审议物业管理企业制订的年度维护管理计划和大宗维修项目的维修费用报告;

㈥监督及配合物业管理企业开展日常管理工作。

第二十七条 首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期三年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会,选举下一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。

经依法选举产生的业主委员会备案时,物业主管部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第二十八条 业主委员会可设置主任、副主任,主任、副主任在全体委员中选举产生。业主委员会委员数额,根据物业规模大小确定。建筑面积5万平方米以下的物业,业主委员会成员设5人,建筑面积5万平方米以上的,每超出2万平方米可增设1人,最多不超过9人。

第二十九条 业主委员会候选人人选,由所在街道办、居委会征求有关各方意见后确定;也可由10名以上的业主联合提名候选人,但只能一次性推举一名。

第三十条 业主委员会会议由主任定期召集,召开会议必须有过半数的委员出席,会议设会议记录制度,会议作出的决定须经过全体成员的半数以上同意,会议决定的事项应向全体业主公布。

第三十一条 业主公约是由业主共同订立的有关物业管理的协议,对全体业主具有约束力。业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。

第三十二条 业主转让或出租物业时,应将业主公约作为转让合同或租赁合同的附件,对受让人或承租人具有同等约束力。

转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内,将物业转让或者出租的情况书面告知业主委员会和物业管理企业。



第五章 前期物业管理

第三十三条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由开发建设单位选聘或委托物业管理企业进行前期物业管理。开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主、业主大会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

第三十四条 开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业管理合同约定的内容。

第三十五条 开发建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

开发建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十六条 开发建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。开发建设单位未将业主临时公约向物业买受人明示和说明,由此产生的纠纷由开发建设单位负责。

物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第三十七条 在前期物业管理期间,前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付(指交接钥匙)之日的当月发生的的物业服务费用由开发建设单位承担;出售房屋交付(指交接钥匙)之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由业主按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担,物业销售合同未约定的,由开发建设单位承担;开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担的,从其约定。

第三十八条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者住宅总建筑面积在2万平方米以下的物业项目、非住宅总建筑面积在1.5万平方米以下的物业项目,经物业主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

物业管理招投标的具体办法由物业主管部门另行制定。

第三十九条 开发建设单位不得将物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权转让。

第四十条 开发建设单位按照房地产开发项目总建筑面积5‰的比例配置必需的物业管理用房,总建筑面积在2万平方米以下的应配置不小于100平方米的物业管理用房,总建筑面积超过10万平方米的,其超过部分按3‰配置。物业管理用房费用列入开发建设成本,产权属全体业主共有。

按比例配置的物业管理用房,应当在业主委员会成立时,交与业主委员会。

第四十一条 共用设施及物业管理用房应当与房地产开发项目同步规划、设计、施工、验收。

房产权属登记机关在核发商品房预售许可证时,应当在相关资料上注明物业管理用房的位置;在办理房产权属登记时,应当在房产档案中载明物业管理用房的权属。

第四十二条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,开发建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列工程建设资料:

㈠竣工总平面图,单体建筑、结构、设备施工图,地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

㈡设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料;

㈢物业质量保修文件和物业使用说明文件;

㈣物业管理所必需的其他资料。



第六章 物业管理服务

第四十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业按照平等、自愿原则签订物业管理服务合同。物业管理服务合同应当包括以下内容:

㈠物业的基本情况;

㈡服务事项;

㈢物业管理服务质量标准;

㈣物业管理服务费用标准、收费方式;

㈤物业管理酬金标准及支付方式;

㈥合同期限、合同提前终止的约定;

㈦物业、业主及住户资料的管理和移交方式;

㈧双方的权利义务;

㈨法律责任及解决纠纷的途径;

㈩双方约定的其他事项。

物业管理服务合同草案应当在物业管理区域内公示,充分听取业主意见。

第四十四条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,并按照国家有关规定取得物业管理资质证书后,方可从事物业管理服务。从事物业管理的人员应当按照有关规定取得职业资格证书后,方可上岗。

第四十五条 物业管理企业在接受物业管理后,是该物业管理工作的直接责任人,其主要责任包括:

㈠履行《物业管理委托合同》,按本办法规定的内容、标准管理物业;

㈡保管好物业的综合验收资料;

㈢合理收取和使用物业管理费;

㈣对物业范围内的违法行为和违反本办法或业主公约的行为立即进行劝阻和制止,及时向业主委员会和有关行政管理部门报告,并为有关行政管理部门执法提供方便;

㈤接受业主、使用人的监督,定期听取业主、使用人对物业管理的意见;

㈥接受物业主管部门的物业管理工作考评。

第四十六条 业主委员会成立后,由开发建设单位向业主委员会正式移交物业管理权。业主委员会通过业主大会选聘和委托物业管理企业进行管理。

第四十七条 业主委员会依法提前终止物业管理服务合同的,应经业主大会同意;物业管理企业依法提前终止物业管理服务合同的,应向业主大会报告;双方均应提前二个月通知对方,并按照合同及有关规定办理移交手续。

第四十八条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第四十二条规定的资料。

物业管理企业承接物业时,应当向当地社区居民委员会通报,并支持、配合居民委员会做好相关工作。

第四十九条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内向业主委员会办理下列事项,并报物业主管部门备案:

㈠对预收的物业管理服务费用按实际使用结算,多收的部分予以退还;

㈡移交全部物业档案资料和有关的财务账册;

㈢移交业主共有的房屋、场地和其他财物。



第七章 物业的使用和维护

第五十条 业主和使用人使用房屋不得有下列行为:

㈠损坏房屋承重结构,改变或破坏房屋外貌,改变房屋用途;

㈡对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行凿、拆、搭、占等;

㈢存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

㈣利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动;

㈤法律、法规禁止的其他行为。

业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果,由其自负。

第五十一条 物业管理区域内禁止下列行为:

㈠践踏、占用绿地,占用通道等共用场地;

㈡擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观,违反规定安装外墙防护设施,损毁设施、设备,危及房屋安全;

㈢乱搭乱建,在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用;

㈣乱停乱放车辆;

㈤破坏绿化,损毁树木、园林艺术雕塑,影响景观;

㈥乱抛乱堆垃圾杂物,倾倒余土废渣,堆放排放有毒物质,污染环境,存放易燃、剧毒、放射性等危险物品;

㈦饲养禽畜;

㈧发生超过国家规定标准的噪音;

㈨在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;

㈩法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

第五十二条 业主或物业使用人进行装修、维修、检修工程的,应当遵守房屋使用说明书和业主公约,并事先与物业管理企业签订协议。协议范本由物业主管部门免费提供,内容应当包括:

㈠装修、维修、检修工程的实施内容和期限;

㈡允许施工的时间;

㈢废弃物的清运与处置;

㈣住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;

㈤禁止行为和注意事项;

㈥服务费用与违约责任;

㈦其他需要约定的事项。

第五十三条 有关施工单位在物业管理区域内从事工程建设或检修工程时,须事先告知物业管理企业,接受物业管理企业监督,确保区内物业完好,工程垃圾应及时清理,工程完工后应清理好施工现场并恢复原状。

供水、供电单位人员及车辆应凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。

第五十四条 有关施工单位因施工或检修,损坏了区内物业的,应给予赔偿。

第五十五条 建筑物的维修责任明确的,由责任人负责维修,其他则按下列规定执行:

㈠房屋自有部分由业主或使用人负责维修;

㈡毗连部分,由毗连部分的业主共同负责维修;

㈢建筑物本体共有部分,由该建筑物所有业主共同负责维修;

㈣物业管理区域内共有设施、设备、场地,由全体业主共同负责维修;

㈤房屋及附属设施影响市容,危及毗邻房屋安全及公共安全的,由业主或使用人负责维修。业主或使用人拒不维修的,经业主大会同意后,由物业管理公司进行维修,其费用由业主或使用人承担。

第五十六条 住宅建设工程招标时,建设单位应当按照国家有关规定在招标文件中明确按照工程价款结算总额5%的比例预留建设工程质量保证金,并与施工单位在合同中对涉及质量保证金的事项进行约定。住宅建设工程竣工结算后,建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留质量保证金。

建设工程质量保证金应当专户储存,专项用于支付因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题而发生的鉴定和维修费用,不得挪作他用。

合同约定的质量保证金预留期满后,建设单位应当及时返还给施工单位。

第五十七条 设立住宅物业专项维修资金,专项用于物业共有部位、共有设施、设备保修期满后维修、更新和改造。具体办法另行制定。
开发建设单位在前期物业管理中,不得动用物业专项维修资金。


第八章 物业服务收费

第五十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

物业管理服务收费包括下列项目:

㈠公共性服务收费,实行政府定价,包括物业管理范围内房屋建筑与装修管理、公共设施、设备的日常养护与维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等收费;

㈡专项服务收费,实行政府指导价,包括电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务的收费;

㈢特殊服务收费,实行经营者自主定价,用于物业管理企业为业主、使用人个别需求提供的特约服务。

第五十九条 普通住宅物业服务收费的政府定价和政府指导价由价格主管部门会同物业主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,通过听证,制定相应的等级基准价和浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主(在成立业主委员会前的前期物业管理由物价部门制定试行收费标准)与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。其他商品住宅和非商品住宅的公共性和专项性物业管理服务收费按控制最高利润率的形式进行价格管理(普通住宅最高不超过10%,高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼、营业楼和大型商品交易市场不超过15%计取利润)。

实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示。

第六十条 业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制等形式约定计费方式。

包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第六十一条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税赋和物业管理企业的合理利润。

实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金由双方在物业服务合同中约定比例或数额。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分,具体由业主委员会与物业管理企业在物业管理服务合同中约定:

㈠管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

㈡物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

㈢物业管理区域清洁卫生费用;

㈣物业管理区域绿化养护费用;

㈤物业管理区域秩序维护费用;

㈥物业管理企业所管物业支付的办公费用;

㈦物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧;

㈧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

㈨经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第六十二条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务费用属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每6个月不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。

第六十三条 物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定,聘请具有法定资格的专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第六十四条 物业服务收费按产权面积计收。已办理房产证的,以房产证记载的建筑面积为准,包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积;未办产权证的,以物业买售合同中建筑面积为准。另有约定的除外。

物业服务收费一般按月计收。经物业管理企业与业主、使用人共同约定,可以预收,除业主、使用人自愿外,一次最多可预收三个月的费用。

第六十五条 装修、维修、检修工程产生的垃圾应当按照市有关规定堆放到指定的地点。由业主或物业使用人自行处理的,物业管理企业不得收费;委托物业管理企业处理的,清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。

第六十六条 业主或使用人在办完购房或租赁手续(指交接钥匙)后的次月起,物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳;纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

未使用或入住的房屋,不交纳设备运行专项服务费。

前期物业管理期间物业服务收费按照第三十七条执行。

第六十七条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。未结清的费用,由新业主承担。

第六十八条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可按不超过委托收取总额3‰或按户定额收取的方式向委托单位收取手续费,具体标准在双方的委托合同中约定。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。

物业区域内的走廊、楼梯、公共设施、绿化地等公共用水、用电费用可以并入物业服务费内一并收取。物业区域内的电梯用电、二次供水设备用电按照供电、供水企业规定的办法合理分摊,另行收取。

第六十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充物业专项维修资金。

第七十条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。



第九章 责任

第七十一条 业主大会、业主委员会违法作出的决定,由物业主管部门责令限期改正或者撤销,并通告全体业主。

第七十二条 有下列情形之一的,由物业主管部门依照《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等有关规定予以处罚:

㈠未取得资质证书从事物业管理的,或以欺骗手段取得资质证书的;

㈡开发建设单位不按规定配置物业管理用房的;

㈢未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的;

㈣开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

㈤开发建设单位未将工程建设资料移交的;

㈥开发建设单位未进行前期物业管理的;

㈦开发建设单位、公有住房售房单位未设立专项维修资金或者擅自动用专项维修资金的;

㈧物业管理企业不履行服务责任并造成恶劣影响的。

第七十三条 业主或者使用人不按物业管理服务合同交纳物业管理、维修等分摊费用的,物业管理企业可以催缴,责令其限期交付;逾期仍不交付的,按合同约定加收滞纳金,合同没有约定的,可根据国家有关规定按日加收欠缴金额3‰的滞纳金;经催收仍不交付的,物业管理企业可以按照业主公约、物业服务合同的约定或通过法律渠道追缴。

第七十四条 物业管理企业违反价格法律、法规的,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第七十五条 违反本办法第五十条、第五十一条的,由有关行政管理部门按照各自的职责和相关法律、法规的规定处罚。



第十章 附则

第七十六条 本办法所称物业共用部位,是指一幢房屋内部由整幢房屋的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、己承重结构、室外墙面、屋顶等部位。

共用设备,是指一幢房屋内部,建设费用已分摊进入房屋销售价格的由整幢房屋的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、电梯、防雷装置、消防器具等设备。

共用设施,是指物业区域内,建设费用已分摊进入房屋销售价格的由业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明设施、消防设施、排水管道、窖井、化粪池、垃圾站(房)、公益性文体设施等。

房屋承重结构是指房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。

第七十七条 本办法“以上”均含本数,“以下”均不含本数。

第七十八条 本办法自2006年6月1日起施行。分宜县物业管理可参照本办法执行。